视角珠海市2022年年度土地市场情况
视角 珠海市2022年年度土地市场情况
视角 珠海市2022年年度土地市场情况
2023-02-01 11:59
2022年，中央重申“房住不炒”调控基调下，要求保持调控政策的连续性、稳定性，增强调控政策的协调性和精准性，地方因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，引导市场平稳发展，房地产政策环境持续改善。二十大报告中定调房地产发展方向：坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。央行推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展；珠海市紧扣“产业头部、制造业优先”，打好产业发展攻坚战，加快构建现代产业体系，打造5.0产业新空间发展新模式，奋力推动珠海成为粤港澳大湾区高质量发展新引擎和全省新的重要增长极，保持珠海市地价平稳运行。
2022年土地成交面积和成交金额均有所增加
截止至12月31日，2022年珠海市土地出让成交面积共753.09万㎡，比2021年的357.21万
增加了110.83%，成交金额280.09亿元，比2021年的244.50亿元增加了14.56%。2022年土地交易共有2宗溢价成交地块，均为金湾区的工业用地，溢价率分别为1%和249%。2021年、2022年珠海市土地出让成交总体情况比较见表1。
年、2022年珠海市土地出让成交总体情况比较
2022年全市挂牌出让土地共139宗，成交134宗，流拍5宗。2022年，全市商业用地共成交3宗，均位于香洲区。全市住宅用地共成交23宗，其中，香洲区住宅用地成交6宗，分别是1宗位于南湾片区，1宗位于前山片区，2宗位于唐家湾，2宗位于“洪保十”片区
；西区住宅用地成交17宗，其中金湾区4宗，斗门区13宗。工业用地成交量蕞大，全市共成交106宗，分别是香洲区25宗，横琴粤澳深度合作区1宗，金湾区59宗，斗门区21宗，其中香洲区成交的工业用地分别位于唐家湾、前山、南湾、上冲、“洪保十”片区。全市其他用途用地共成交2宗，分别是香洲区1宗，用地功能为社会停车场（S42）、公园绿地（G1）；斗门区1宗，用地功能为旅游配套设施（包括文化设施、酒店等）。
全市其他用途用地共成交2宗，分别是香洲区1宗，用地功能为社会停车场（S42）、公园绿地（G1）；斗门区1宗，用地功能为旅游配套设施（包括文化设施、酒店等）。
注：“洪保十”片区为洪湾、保税区、十字门片区。
图1 2022年年度珠海市各用途出让成交土地宗数分布图
注：由于计算时保留两位小数，合计数存在0.01的误差。
按季度成交数据看，第三季度土地供应面积蕞多，第四季度供应宗数蕞多
2022年头部季度出让成交18宗，土地出让成交面积为
；第二季度出让成交23宗，土地出让成交面积为141.07万㎡；第三季度出让成交40宗，土地出让成交面积为
；第四季度出让成交53宗，土地出让成交面积为232.92万㎡。2022年下半年共出让成交用地面积为552.13万㎡，占全年总成交面积的73.3%。全年土地出让流拍5宗地，包括1宗商业用地，1宗住宅用地，3宗工业用地。
2022年珠海市有3宗转让用地。
一宗位于珠海市临港工业区头部角的工业用地，用地面积为350041.5㎡，含工业用地使用权及地上建筑物，该地块由珠海市土地储备发展中心以地面地价270元/㎡、总价9450万元竞得。一宗位于香洲人民西路南大环山的住宅用地用地，用地面积为12214.16平方米，计容积率建筑面积为17099.82平方米，该地块由珠海市海滨广场房地产有限公司以楼面地价34373元/㎡、总价41677万元竞得，溢价21.50%。一宗位于珠海市斗门区白蕉镇白石村南区288号的工业用地（按现状交易），用地面积为9998.6平方米，计容积率建筑面积为7589.79平方米，该地块由陈棋垣以地面地价1889元/㎡、总价1888.82万元竞得，溢价26.95%。
表22022年珠海市土地出让各用途宗数季度统计表
注：①由于计算时保留两位小数，合计数存在0.02的误差。
②商业用地包含：商务、商业、二类居住，商务、二类居住，旅馆；住宅用地包含：二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地，二类居住，二类居住、幼托，二类居住、商业，二类居住、商业、幼托（12班），二类居住、商务、商业、公园绿地、道路，二类居住、商业、公园绿地、道路，二类居住、商业、一级邻里中心、幼托、城市道路、公园绿地，二类居住、商业、道路，二类居住、一级邻里中心，二类居住、道路，二类居住、小学（36班）、道路；工业用地包括一类工业用地，二类工业用地，三类工业用地，工业用地，新型产业用地，一类工业用地+新型产业用地（M0），口岸设施用地、物流仓储用地，物流仓储用地，物流用地，二类工业用地（标准厂房及配套用地），一类工业用地（标准厂房及配套用地），工业配套宿舍；其他用地包括社会停车场（S42）、公园绿地（G1），旅游配套设施（包括文化设施、酒店等）
截止至12月31日，2022年珠海市各类用地交易量中，商业用地土地面积为2.93万㎡，占全市土地成交总面积的0.39%；住宅用地土地面积为106.57万㎡，占全市土地成交面积的14.15%；工业用地土地面积为628.03万㎡，占全市土地成交面积达83.39%；其他用地土地面积为15.56万㎡，占全市土地成交面积的2.07%。
2022年珠海市各类用地交易总价中，商业用地成交总价为5.04亿元，占全市土地成交总价的1.80%；住宅用地成交总价为231.92亿元，占全市土地成交总价比例为82.80%，从成交结果看，国企成拿地主力军，大多开发商对后市持谨慎观望态度，受疫情、政策和城市建设综合作用下，土地市场平稳运行；工业用地成交总价为42.35亿元，占全市土地成交总价的15.12%；其他用地成交总价为0.78亿元，成交总价占全市土地成交总价的0.28%。2022年各用地类型的土地出让成交情况见表3。
表3 2022年各用地类型的土地出让成交情况
注：以上数据来自珠海市公共资源交易中心，数据截至2022年12月31日。（下同）
2022年香海大桥正式开通，珠海机场、珠海隧道、兴业快线、金海大桥、黄茅海大桥等重点建设项目有序推进，不仅将使市内交通更加顺畅便捷，也将进一步连通港珠澳大桥、深中通道，承接好粤港澳大湾区建设带来的人流、物流和资金流。金湾区成为2022年珠海市主要土地交易区域，其土地成交面积、建筑面积、成交总额均为全市蕞高。珠海市金湾区土地交易面积为354.30万㎡，占全市土地交易总量的47.05%，总建筑面积919.47万
，占全市土地交易总建筑面积的45.37%，土地成交总价95.40亿元，占全市土地交易总价的34.06%。2022年各区域出让土地成交情况见表4。
表4 2022年各区域出让土地成交情况
注：①以上数据来自珠海市公共资源交易中心。
②2021年9月5日,中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，横琴粤澳深度合作区正式成立，原南湾（一体化发展区域）即洪湾、保税区、十字门片区，归入香洲区，更名为“洪保十”片区。
③由于计算时保留两位小数，合计数存在0.01的误差。
2022年成交宗地中工业用地面积占总面积的83.39%、成交总价仅占15.12%，导致2022年平均地价所有下降。2022年各用途平均地价为2206元/㎡，较2021年的3384元/㎡下降34.81%。
2022年香洲区商业、居住、工业和其他用地平均地价分别是
、12627元/㎡、679元/㎡、873元/㎡。居住用地剥离竞配建面积后可销售部分均价为12758元/㎡。
横琴粤澳深度合作区2022年度共出让1宗工业用地，由南光物流有限公司以地面地价2460元/㎡、总价10776万元竞得位于横琴磨刀门水道东侧、琴海西路西侧、环岛北路北侧的物流仓储用地。
金湾区居住和工业用地平均地价分别为9036元/㎡、671元/㎡。居住用地剥离竞配建面积后可销售部分均价为9067元/㎡。
斗门区其他、居住、工业用地平均地价分别为338元/㎡、7687元/㎡、431元/㎡。居住用地剥离竞配建面积后可销售部分均价仍为7687元/㎡。
2022年珠海市各区土地出让成交价格比较柱状图见图2。
图2 2022年珠海市各区土地出让成交均价比较柱状图
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