《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》的政策解读
为全面梳理完善我市土地项目在取得后改变土地取得方式、土地性质、用地位置以及土地合宗等可能造成的土地年限调整问题，经市政府批准，原市国土资源局印发了《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》（珠国土字〔2017〕59号，以下简称原《意见》）。原《意见》是2017年落实原国家土地督察广州局2015年对我市例行督察提出的整改要求和依据我市工作实际修订形成，是对我市原有的土地出让年限重新起算政策的进一步细化补充和规范整合，且在施行以来对我市土地出让年限的管理工作给予了有效指导，现原《意见》已过施行有效期，且其中涉及的部分地价标准已变更，为使今后土地出让年限调整工作继续规范运行，确保我市土地使用管理工作的顺利开展，原《意见》应修订后继续印发施行。
（一）《珠海经济特区土地管理条例》
（二）《珠海市国有建设用地地价管理规定》（珠府[2019]61号）
（三）《珠海市人民政府办公室关于变更国有建设用地使用权出让价款计收方式的通知》（珠府办〔2020〕11号）
（四）《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字[2017]2号）
（五）《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府[2010]44号）
《意见》共分四部分，主要内容如下：
第一部分为依据规定调整土地出让年限的处理情形，包括划拨土地使用权经批准转让或改为出让和经批准置换调整用地的相应情形。
第二部分为依据申请调整土地出让年限的处理情形，包括了整合用地和政府管理控制影响的处理。一是整合用地按是否补缴地价对统一土地出让年限起算时间作出区分处理；二是明确可调整土地出让年限的政府管理控制影响具体情形为政府延迟交地和强制性调整规划影响。
第三部分为适用的例外情形，即城市更新项目（含烂尾楼）按其已有规定执行。
第四部分为附则，包括解释权、生效日期等。
与原《意见》相比，本次《意见》修订变更的地方主要包括以下内容：
（一）变更了调整土地出让年限用地的地价计收标准。
根据《珠海市人民政府办公室关于变更国有建设用地使用权出让价款计收方式的通知》（珠府办〔2020〕11号），《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定（试行）的通知》（珠府办[2012]47号）已废止，我市已停止使用国有建设用地使用权评估市场价格，并以土地使用权出让地价评估价格替代；且省厅《关于对有关地价政策措施开展评估整改的函》（粤自然资办函[2020]121号）已要求我局对有关按基准地价作为计收标准的政策进行评估整改，我市也即将启动有关政策的修订整改，故在有关政策修订未完成前，将第一条第（一）项涉及地价部分修订概括为原则性意见：“划拨土地使用权经批准转让或改为出让的，按依法受理补缴地价申请时点的地价管理规定补交地价款”。
（二）删除了珠海保税区、洪湾商贸物流中心等转型项目土地使用年限规定。
《珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）转型项目审批管理办法》（珠保〔2015〕57号）、《珠海市香洲区洪湾商贸物流中心范围企业转型项目审批实施意见》（珠香府〔2015〕108号）均已过施行有效期限，且根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字[2017]2号），对于已划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的（按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外），由市、县人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应。
因此，本次修订将原意见第一条第（三）项“珠海保税区、洪湾商贸物流中心等转型项目土地使用年限起算按已经市政府批准的审批办法规定执行。”的规定予以删除。
（三）细化了整合用地统一土地出让年限起算时间的地价计收标准。
根据《珠海市国有建设用地地价管理规定》（珠府[2019]61号）关于土地使用权出让地价评估价格的适用范围，将原意见第二条第（一）项“用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按照受理补缴地价时的地价管理规定的地价标准年平均值，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间”中涉及的地价计收问题进一步明确为“用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按依法受理补缴地价申请时点的土地使用权出让地价评估价格，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间。”。
（四）明确了《意见》的适用范围、解释部门、施行时间和有效期限。
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