将农村宅基地上房屋出售给外村人员，买卖有效吗？近日，珠海市金湾区人民法院公开一则案例，认定该农村房屋买卖合同无效，判决出售人将购房款返还给买受人。

　　2020年6月6日，何某与苏某盛、苏某良签订《合资小产权房协议》，协议约定何某将某宅基地上盖的三层房屋出售给苏某盛、苏某良，房屋总价款为人民币49.8万元。协议第八条载明，案涉房屋的土地性质为集体土地。协议签订后，苏某盛、苏某良向何某支付了购房款。

　　此后，何某又将案涉房屋出售给第三人使用，苏某盛、苏某良遂起诉至珠海市金湾区人民法院，要求何某返还购房款。

　　金湾法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地与特定身份关系相联系，非经人民政府批准，非集体经济组织成员无权取得。

　　本案中，苏某盛、苏某良不是该村村民小组成员，不具有受让案涉房屋土地的资格，无权占有案涉房屋所对应的土地使用权，因此，苏某盛、苏某良与何某之间签订的《合资小产权房协议》不仅违反了法律的强制性规定，也属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形。

　　蕞终，法院判决，何某向苏某盛、苏某良返还购房款249680元。

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