珠海集体建设用地可以上市交易了？
近日，珠海市自然资源局发布了《珠海市人民政府关于公布珠海市集体建设用地和农用地基准地价2019成果的通知》意见公告。
公告提到：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》等有关文件要求，进一步健全我市地价管理体系，规范我市集体建设用地使用权和集体农用地土地承包经营权流转市场秩序，促进我市集体建设用地和农用地的合理流转。
只要是对我国的土地制度有所了解的人都知道，我国只有是国有土地才可以自由流转，集体土地入市要先通过地方政府征收，转换为国有土地性质，再通过招拍挂的方式进行流转。而这次的意见公告说明我国的集体建设用地和农用地也可以合理流转了。
原来根据2020年1月1日起正式施行的新《土地管理法》规定：允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意者的条件下，可通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后，还可以转让、互换或者抵押。
这又是一个历史性意义的转变，并且已经写进了法律，取消了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价，同等入市的二元体制，让农村集体建设性用地和国有建设用地享受同等待遇，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍。
同时可以转让、互换或抵押大大的释放了集体建设用地的金融属性。
这对位于城郊的农村来说是一件大好事，可以享受城乡一体化发展带来的土地红利；对于城郊的农民来说，可以很好的利用手中的土地合理的增加家庭财富，并且权益终于得到了法律的保障。
不用先过一手，让地方政府低价征收，转换成国有土地才能入市，而是可以直接入市，地方政府在这里起到的是服务商的作用。稍稍了解就知道，我国独有的二元制土地制度，禁止集体建设用地合法入市，对农民是有着很大的历史欠账的。
去年底，农村农业部历时3年，基本摸清了全国农村集体家底，全国共有集体土地总面积65.5亿亩，账面资产6.5亿元。这是改革开放后规模最大的一次清查，为进一步开展管理和运营提供了重要的依据。
未来农村的集体建设用地将大有可为，尤其是靠近城郊的那5%的农村的建设用地。
先跟大家普及一个知识点，集体土地分为：集体经营性用地、宅基地、基本农田。根据新《土地管理法》要求，今后国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，集体经营性用地和宅基地审批权下放给了省级政府。
这大大的提高了审批的时间，可以加快集体土地流转的速度。
集体建设用地用途分为：40年集体商服用地，无年期限制宅基地，50年集体工业用地三种用途。
内涵表中，宅基地一栏无土地使用年限限制，这说明什么问题？我的理解是：在宅基地上建设的住宅不能对外销售，只能用于租赁住房使用。目前已经有北京、上海、沈阳、南昌、福州等18个城市正在试点，截止目前，部分城市已取得良好的社会效应。
这对稳定房价起到很好的作用，大量的租赁住房入市，让低收入群体或刚参加工作的年轻人，不用着急挤进商品房市场。
本次公布的集体建设用地和农用地基准地价，范围包含珠海市斗门区、金湾区所辖行政区范围内的集体建设用地，香洲区无集体建设用地。
从这份《基准地价表》中，我们看到这与商业用地和住宅用地的地价相差都很大，土地成本的大幅下降，自然也能降低总体的开发成本，租金也会降低。
只是吃惯了大鱼大肉的开发商们，是否会看得上这些小虾米呢？建好的房子不能出售，只能依靠长期的租金来赢利。可时至今日，开发商们的战略也要适时进行调整才行。
这2年媒体一直在传，房地产信托投资基金(REITs)，REITs是房地产证券化的重要手段。它的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,但有能否通过其分散投资的风险。
目前房地产信托投资基金(REITs)还没有成熟，主要还是针对国有资产。如果有大房企大力进入全国的集体建设用地市场，这不失为一个好战场。
最近万科在北京首个开工的集体土地租赁住房项目，已经实现入户，首期交付的235套房源，试运营前7天就全部租罄。
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