关于完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展的实施意见
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关于完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展的实施意见
为深入贯彻落实中央和省委、省政府关于推进供给侧结构性改革的决策部署，按照《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》(粤府〔2017〕90号)、《广东省国土资源厅印发关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）及《珠海市发展壮大实体经济实施方案》（珠委办字〔2017〕53号）、《珠海市人民政府关于印发珠海市降低实体经济企业成本工作方案的通知》（珠府〔2017〕60号)有关要求和相关法律法规政策，为切实降低我市产业开发运营成本，促进产业集群发展，结合我市实际情况，现就完善工业用地（包含仓储及物流用地）供应制度提出以下实施意见：
（一）保障工业用地供给，加大供给力度。加强工业用地统筹管理，研究划定产业区块控制线，稳定工业用地总规模，确保中长期内珠海市工业用地总规模不低于140平方公里，新增工业用地优先保障新增建设用地指标。在产业区块控制线范围内禁止工业用地改变用途。加大符合产业发展土地资源的收储和供应力度，确保满足产业招商和项目建设需要，“三旧”改造土地及新增建设用地指标优先保障重点工业用地需求。对制造业发展较好的区域，市政府每年安排一定的用地指标给予奖励。属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行。对纳入省相关“十三五”规划的制造业项目，可同等享受省重点建设项目待遇。
（二）优先安排新产业发展用地。依据国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，各区可结合实际，确定重点发展的新产业，优先安排用地供应。统筹安排用地计划指标，重大战略性新兴工业项目由市统筹予以保障。各区加强对重点项目用地保障，每年旧工业用地减量化腾挪出的土地指标，按照不低于1/3的比例用于重点工业项目。用地供应按“先存量、后增量”的原则，对新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可进一步增加年度新增建设用地指标。对于重点工业项目用地在用地规划修改及报批工作，开通“绿色通道”，加快审批流程，确保重点项目顺利落地。
（三）严格新供应工业用地产业准入和用地标准。各区政府（管委会）应按照国家、省、市产业主管部门制定的产业指导目录，在不低于国家和省制定的工业项目建设用地控制指标以及相应行业土地使用标准的基础上，根据我市实际制定各区工业用地控制指标和土地使用标准并严格执行。超出工业项目建设用地控制指标和土地使用标准的，要严格开展节地评价工作。一般工业项目的产业准入条件包括企业注册地、产业准入行业类别、从事准入行业年限、国家或者国家高新技术企业认定等。产业准入行业类别应当按照《国民经济行业分类与代码（GBT4754-94）》中的“大类”或者市政府鼓励发展类产业政策设置，重点工业项目的产业准入条件可以在前款规定的基础上，按照确定的遴选方案增加设置项目名称、产业类型、生产技术、产业标准、产品品质，以及投产时间、投资强度、产出效率、节能环保等。严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。
工业项目用地供应时，各区政府（管委会）应编制《项目投资协议书》及《项目建设发展协议书》。《项目投资协议书》由各区政府（管委会）负责与用地意向单位签订。《项目建设发展协议书》由国土资源管理部门纳入用地《挂牌文件》。《项目投资协议书》《项目建设发展协议书》包含项目产业发展方向、投产时间、投资强度、投资总额、产出效率、总产值及节能环保等项目建设运营要求。在土地供应成交后，签订《国有建设用地使用权出让合同》前，由各区政府（管委会）负责与竞得企业签订《项目建设发展协议书》。各区政府（管委会）应按照协议相关约定对用地建设运营进行监管及处置。
（四）推进工业项目进园进区发展。新建工业项目原则上进园进区，着力推进战略性新兴产业等新产业在现有开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）、产业集聚区集中布局，向“西部城区”斗门、金湾和高栏港转移侧重。支持以产业链为纽带，集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目。引导生产性服务业在中心城市、制造业集中区域集聚发展。
（五）推动功能融合和产城融合。推动单一生产功能的开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）、产业集聚区，可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，在符合城乡规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。
（一）做好前期开发准备工作。拟出让的土地必须是未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等公共开发所必需的基本条件。为加快工业用地供应节奏，宗地填土平整工作可依据项目实际建设需求研究实施，对确实不影响宗地开发建设工作的可以现状供地，但必须保证竞得企业无障碍施工，以确保“净地”出让土地。
（二）建立工业用地预申请制度。各区政府（管委会）要及时了解并向国土资源管理部门通报工业用地需求状况。根据各区工业项目发展需求，国土资源管理部门应会同规划、经信、发改、环保等部门依据土地利用总体规划、城乡规划、国家产业政策等科学合理设定工业用地供应的规模、结构、布局、进度、产业类别、土地使用条件等，并编制工业用地供应计划，纳入年度土地供应计划报市人民政府批准后向社会公布，接受用地预申请。单位和个人对拟供应宗地有使用意向，所承诺支付土地价格和土地使用条件符合规定的，可向各区政府（管委会）提交宗地预申请文件。各区政府（管委会）应及时整理汇总用地预申请情况，逐步建立各部门信息共享系统，并适时协调相关职能部门根据拟供应宗地周边产业布局情况，进一步细化地类和产业类型。在符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标》等有关规定的前提下，由国土资源主管部门根据研究确定的宗地面积、具体用途、土地使用条件、生产技术要求等内容，编制具体的土地供应方案后向社会公布。
（三）灵活确定工业用地面积。为避免一次性供地过大造成的用地利用率较低及闲置等情况，既可以先确定出让宗地面积后再采取公开方式供应，也可以先不确定出让宗地具体面积，通过竞单位面积地价（租金）方式确定土地使用者。竞单位面积地价（租金）方式即由出让方先行确定拟出让的区域用地位置、产业发展方向及计划供应面积等向社会公布出让公告。对区域用地有受让意向的企业均可按照出让公告约定的事项参与竞买。在通过单位面积地价（租金）竞争方式确定了受让人后，由各区政府（管委会）根据受让人的工业项目类别、规模、土地使用标准等牵头确定项目具体用地面积。通过竞单位面积地价（租金）供应工业用地的，一次签订土地出让（租赁）合同，支付土地出让（租赁）价款，再按照土地使用标准供地，并在合同签订之日起两年内办理完供地手续。分期建设的工业项目，不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变用途用于经营性用途的，一律由市人民政府收回土地并重新公开供应（“三旧”改造用地除外）。另外，为促进节约集约用地，降低企业成本，城乡规划管理部门可根据项目实际情况，研究合并出让用地的用地红线与围墙线的可行性。
（一）全面实行弹性年期出让。为进一步降低实体经济企业成本，经各区政府（管委会）或市政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。
（二）鼓励以租赁方式使用土地。依法租赁国有建设用地用于工业项目的，采取公开方式供应，土地租赁期限最长不得超过20年。土地承租方可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，经辖区政府（管委会）核准，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以整体转租和整体抵押。转租对象必须为符合项目产业准入行业类别的生产型工业企业。承租企业必须履行《国有建设用地使用权租赁合同》及《项目建设发展协议书》相关约定。
1.先租后让。是指对工业用地设定一定期限的租赁期，按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人，由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期届满，经各区政府（管委会）考核评价达到《项目建设发展协议书》约定的固定资产投资强度、建设容积率、产出效率等条件并缴清土地出让价款后，办理土地登记等用地手续的土地供应方式。租赁期届满前，承租方使用的租赁土地满足合同约定条件并达到相应考核评价后，可采取协议方式办理出让手续。在协议出让公示期间，如出现其他单位对用地提出受让意向的，在同等的出让金、投资强度等条件下，优先与原租赁企业办理出让手续。
通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取先租后让方式使用土地的，土地竞得人可与国土资源主管部门签订“2+3+N”的《国有建设用地使用权出让合同》，在《国有建设用地使用权出让合同》中应分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的土地价款、分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求等。“2+3+N”总年限须经各区政府或市政府认定，最高不超过50年。土地受让方应在每个阶段期届满前3个月向各区政府（管委会）提出验收评估申请，各区政府（管委会）应组织相关部门在接受申请后1个月内完成验收评估工作。达到《项目建设发展协议书》约定要求的，受让方可凭借验收评估合格证明办理下一期土地使用手续。缴清全部土地价款的，方可办理不动产权属证书。未达到《项目建设发展协议书》约定要求的，应采取限期整改方式进行处理，整改总期限不得超过1年。整改期满后仍未达到《项目建设发展协议书》约定要求的，由各区政府（管委会）提请国土资源主管部门无偿收回土地使用权及其地上建筑物、构筑物及其他附属设施。
2.租让结合。通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权，采取租让结合方式使用土地的，厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地，可采用出让方式使用土地，出让年限须经各区政府或市政府认定，最高不超过50年。露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地，可采用租赁方式使用土地，单次租赁年限不得超过5年。
（四）合理评估用地价格。市国土资源主管部门应当采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。对于采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的，可按照出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让（租赁）底价。
（五）完善土地续期使用制度。工业用地出让或租赁期届满前3个月内，由土地受让方或承租方向各区政府（管委会）提出续期使用申请。各区政府（管委会）应协调相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件的，由国土资源主管部门协议出让（租赁）方式续期使用。
出让（租赁）续期期限原则上不得超过20年。续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准；符合省确定的优先发展产业且用地集约（容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上）的，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。
土地受让方或承租方未提出续期使用申请，或者经评价后认定不再予以续期以及因公共利益需收回土地的，到期后自然终止合同，依法收回土地。
（六）创新竞买模式招标拍卖挂牌出让土地并积极探索由国有企业代表政府以土地使用权入股工业项目。为促进节约集约用地，提供工业项目效能，除采用“价高者得”的单纯竞价模式外，可根据工业项目实际情况，采用“定地价、竞效益指标”及“综合方案招标”等模式出让土地。“定地价、竞效益指标”即以固定的出让价格出让土地，竞买企业报出的工业项目效益指标最高者为竞得人。效益指标可以选择投资强度、产出效率、总产值等其中一项作为竞争目标，也可以多项指标的综合数值为竞争目标。“综合方案招标”即通过公开招标的方式，由评标小组对竞买企业报出的土地受让价格、效益指标及建设运营方案进行综合评审，并以综合数值最高者为竞得人。同时，积极探索由国有企业代表政府以土地使用权入股工业项目。
（一）加大低效闲置工业用地盘活力度。按照“优化增量、盘活存量、提高质量”的原则，各区政府（管委会）要对低效闲置工业用地进行全面清理，并制定盘活利用计划，采取切实有效的措施促进高效开发利用。各区政府（管委会）在进行项目招商时，要优先着重使用同类型工业闲置低效用地，促进新建项目企业与闲置低效用地企业合作，高效使用土地。经辖区政府（管委会）核准，允许制造业企业的工业物业产权（不含行政办公、生活服务设施及其他用途物业）按幢、层等固定界限为基本单元分割，用于引进相关产业链合作伙伴的生产型工业项目。分割基本单元建筑面积不得少于1000平方米。受让企业必须同时履行《国有建设用地使用权出让合同》及《项目建设发展协议书》相关约定。鼓励对边角地、夹心地等分散低效的工业用地整合利用。实施城乡规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经国土资源主管部门审核并报市政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城乡规划功能分区要求，尽可能在确定的产业集中区安排工业用地。加大力度解决重点制造业企业用地历史遗留问题，开通绿色通道，为重点制造业企业手续齐全的土地，依法依规尽快办理不动产登记。
（二）鼓励工业用地原址升级改造。传统产业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与属工业类别的文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议方式办理后，与辖区政府（管委会）重新签订《项目建设发展协议书》。在符合控制性详细规划的前提下现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款。
（三）鼓励标准厂房建设及科技企业孵化器、重点文化及文化产业园区建设。加强标准厂房建设的土地供应。国家级和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设的标准厂房，经市人民政府确认其容积率超过2.0并由土地使用者提出申请后，所使用的用地计划指标可由市国土资源主管部门向省国土资源主管部门申请予以返还。鼓励旧工业厂房做为科技企业孵化器、重点文化及文化产业园区建设。科技企业孵化器、重点文化及文化产业园区用地的土地使用年限、地价及分割转让等规定按照我市已出台的相关政策执行。
（一）提高土地利用效率。本着节约集约使用土地，提高单位产能效益的原则，各区政府（管委会）开展工业用地供应工作时，着力引进高质量、高效能、具规模的工业项目，并根据区域实际情况制定工业供应面积评级制度，按照项目经济效益评级分等级供应工业用地。土地供应实行供应面积与闲置用地盘活面积挂钩机制，土地供应方案应列明辖区闲置用地盘活工作落实情况并报市政府备案。
（二）土地开发利用监管。各区国土资源主管部门直接负责对相关工业用地的开、竣工（未构成闲置）及闲置处置进行后续监测与跟踪管理。项目用地进行闲置土地处置的，处置方案经报各区政府（管委会）初审后报市政府审批。
（三）项目运营履约监管。各区政府（管委会）负责对《项目建设发展协议书》约定的有关事项进行监管，按照本《实施意见》及《项目建设发展协议书》明确的考核环节对企业履约情况进行检查核实，并将有关情况报市科工信局等部门备案。对达不到约定要求的企业应依法依约进行处置。禁止工业用地变相用于居住、商业等房地产项目。
（四）制定管理共同责任机制。为进一步促进“放管服”改革，优化办事流程、提高企业服务效率，各区政府（管委会）需逐步建立完善工业用地管理共同责任机制。
（五）推进企业诚信体系建设。市公共资源交易主管部门及市国土资源主管部门要按照“规范运作、诚信执业、公平竞争、信息公开、奖励惩戒、自律保障”的要求，将公共资源交易活动当事人资质资格、信用奖惩、项目审批和违法违规处罚等信息，自作出决定之日起7个工作日内上网公开，建立健全土地市场诚信体系。各有关部门要及时将企业在土地供应活动中的违法违规情况进行电子化存储记录，并通过信息化手段推送到公共信用信息平台、企业信用信息公示系统、公共资源交易公共服务平台上向社会公开发布，并依法限制或禁止被列入经营异常名录、严重违法失信名单的企业参与土地市场交易有关活动。
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