图：特区政府无责任让人人买到楼，但有必要让人人有屋住，这亦是一项任道重远的任务。

　　在外界指责楼价高企、上车压力大的同时，聪明的发展商便顺水推舟，推出面积较细，总价较低的物业。对渴望上车而资金不足的准买家来说，“纳米楼”确实十分吸引。纳米楼原为形容实用面积极细的单位，夸张到以纳米来计算。而笔者文内的纳米楼，除了指开放式单位外，还包括超精致的一房至两房户型。

　　那么纳米楼真的有助减轻上车压力吗？前几日，笔者看到一段视频，内容是讲述一对定居满7年的年轻港漂夫妻在香港首次置业，预算楼价约600万元。当他们看完新盘与二手楼后，最终选择二手住宅，购入一个位于荔枝角近港铁站的蓝筹屋苑，面积约500多方呎的高层两房单位，成交价580万元。如以同等价钱买新楼，相信只能选择面积约200至300多方呎的细单位。

　　近年纳米楼价格不断攀升，仍然有人高追入市。一方面，大家看到新楼供应仍处于失衡状态，因此看中纳米楼市场，希望从中获利；另方面，聪明的发展商瞄准部分港人崇尚奢华，追求时尚的需求，投其所好加重纳米楼屋苑的装备，配置豪宅元素，变相推高楼价，例如增设会所、空中泳池、豪华大堂，有些甚至有山、海景观，以此满足喜欢打卡的买家。

　　可见，投机者利用纳米楼来获利，基本上都是等额外印花税（SSD）期过后就放售，这与纳米楼可以减轻港人上车压力的说法背道而驰。

　　特区政府要解决住屋问题，手还需再伸长。香港楼市是自由市场，楼价由自由市场价格规律引导而形成。若要从根本上改善香港基层或中低产的住屋问题，政府需大量兴建或提供有别于完全由市场主导形成价格的物业。

　　在未来住屋供应体制上，特区政府要落足心思加大租／售的供应量。特区政府无责任让人人买到楼，但有必要让人人有屋住，这亦将会是一项任道重远的任务。

　　如何实现“人人有屋住”？过往特区政府在房屋供应推动方面一直做得不足，而公营房屋供应速度远远落后于人口增长，公屋轮候甚至长达6年或以上，导致㓥房、笼屋、板间房等恶劣居住环境应运而生。

　　那么，现在房屋问题难以解决的局面会打破吗？会，由于楼市局面与环境已转变，时机已成熟，但未来基层上楼单靠政府，亦不切实际，难以实现。如何能减少政府财政投入，又能提高兴建效率，政府需要解决这个问题，比如打开“政府与不同类别机构合作建设”的通道。事实上，这个通道渐见打开，例如：社福机构大量过渡性房屋推出，香港路德会及其社会服务处的首个酒店式过渡性房屋“德荟”；政府推出“支援非政府机构推行过渡性房屋项目的资助计划”，分别为由东华三院负责的启德沐安街项目，以及乐群社会服务处于何文田及中环的改建空置住宅单位，料可提供564伙。

　　行政长官林郑月娥在其2020年施政报告中指出，特区政府将把新开发土地的70%用于公营住房建设，相比以前有明显提高。而候任行政长官李家超“以结果为目标”的执行，相信未来定会实现量先行，增加过渡性房屋、组合屋、经济房屋、人才住房、公屋、居屋等形式帮助基层和中低产上楼。

　　随着特区政府进一步把实用面积不小于280方呎的要求推至所有公私营建筑条例中，以及放宽按揭成数，住宅在购买呎数方面有所改变，市场预期未来纳米楼的供应或会进一步减少。在大量房屋供应推出的预期下，纳米楼未来何去何从？

　　笔者认为，为了港人住好些、住大些，实用面积下限未来有机会还会上调。特区政府为落实房屋量先行，在实用面积下限原则内仍会大量兴建开放式、一房及两房单位，以低市场价供基层和中低产上车，有别于现时只有私营纳米楼供应情况；而估计发展商则会负责兴建两房以上及少量一房单位；特区政府希望与发展商形成一个双赢局面，基层和中低产住屋归政府，中高产及新增优质内地人群住屋归市场。

　　但这样发展下去的话，纳米楼价格有机会被房屋政策对冲，笔者估计纳米楼价格升幅会慢慢收窄或回塘。

　　此文仅以纳米楼现时情况及未来发展，表述笔者对此不同角度的观点看法，广大读者可根据自身认知，取其精华，望尔受用于己身。

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