重大行政决策事项听证专栏
为广泛听取社会各界的意见和建议，切实加强科学民主决策，进一步提高决策质量，市自然资源
按照最新修订的《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月修订）的要求“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。”
为规范集体建设用地使用权和集体农用地土地承包经营权流转市场秩序，我局按照《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）以及《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用〔2020〕1364号）的要求和工作部署，结合珠海市集体建设用地和农用地市场的实际情况，依照有关规定以公开招标方式确定广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司为项目承担单位，负责珠海市集体建设用地和农用地基准地价制订工作。
该项工作经过前期资料收集整理、外业实地查勘、各用途土地定级、划分各用途土地级别、筛选测算样点、地价评估及检验、成果编制等相关阶段的工作，于2020年5月下旬形成了项目成果，我局也于6月28日就该项目成果以发函的形式征询了金湾区、斗门区各镇政府（街道办事处）、市农业农村局、市住房和城乡建设局、市财政局、市税务局等单位的意见。
按照《自然资源听证规定》的有关要求，组织开展《珠海市集体建设用地和农用地基准地价制订项目》听证会。
听证会主要围绕《珠海市集体建设用地和农用地基准地价制订项目》的内容及该项目的可行性、合理性以及对各方的利益影响等听取社会各方面意见。
二、听证参加人的产生方式及其基本情况
2020年6月24日，市自然资源局在珠海特区报上刊登了《关于举行〈珠海市集体建设用地和农用地基准地价制订项目〉听证会的公告》，并在市自然资源局门户网站同时发布，公告听证事项、听证参加人名额及其产生方式、听证时间等相关内容。
至2020年7月7日下午15时报名截止时间，共有26人报名参加听证会，包括市民、村民委员会（农村集体经济组织）代表、评估机构、镇（街道）政府、人大代表、政协委员、相关职能部门代表等类别。
经确认的听证参加人有26名，符合《自然资源听证规定》等相关规定。
听证参加人名单于2020年7月21日在市自然资源局门户网站公示。
2020年7月28日下午3:00在珠海市自然资源局1号楼一楼会议室举行。
1.听证主持人：珠海市自然资源局许爱红
2.听证员：珠海市自然资源局韩磊、黎漩惠
3.听证记录人：珠海市自然资源局廖敏超
4.听证陈述人：珠海市自然资源局李水平、广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司刘天辉和蔡晓琳
（6）珠海市不动产登记中心：康 攀
各镇（街道）村民委员会、农村集体经济组织：
（21）深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司：潘 毅
（22）广东思远土地房地产评估咨询有限公司：黄素芳
2020年7月28日下午3时，听证会如期举行。听证参加人应到26人，实际出席听证会26人。
1.主持人宣布听证开始，介绍听证员、听证代表和听证事项等；
2.珠海市自然资源局陈述人介绍项目背景情况；
3.项目技术单位介绍项目具体情况；
4.听证代表发表意见和建议，听证陈述人根据主持人要求，对听证参加人的质询、意见、建议等进行必要的解释和说明；
5.听证主持人总结陈述听证情况宣布听证会结束；
6.听证参加人、听证主持人、听证员、听证陈述人在听证笔录上签名确认。
三、听证会各方主要意见或者建议及其依据、理由
（一）关于评估机构和最终价格的确定流程疑问
1.对于集体建设用地和农用地基准地价的地价评估项目，评估机构是怎么确定的？是通过招投标确定的还是通过什么方式确定的？
2.该项目招投标是面向全国？还是面向广东省？还是面向珠海市的？
3.最终价格由哪里最后拍板确定？是直接按照评估公司的价格吗？还是由哪里来确定？
4.评估出来的价格通过集体决策确定具体是指由哪个集体确定？是指税务还是财政的集体？
5.初步评估出来的价格是否是经过税务、财务等几个部门的意见，综合确定的价格？
农用地的地价制定依据是什么？为什么价格这么低？听证材料后面章节有看到跟周边城市的比较，好像周边几个地区都是这个价格，农用地的地价为什么会这么低？能否对此做一个解释？
坑塘水面的价格大概是4.7万元/亩，它的承包年限是30年，算下来平均一年租金1500元左右，但是白蕉镇的鱼塘（坑塘水面）的租金有到三四千元，井岸镇的租金可能是一千多元。农用地价格出来以后对村集体承包土地的参考意义有多大？它有没有强制性？
1.农用地的价格偏低，农用地设定年期为30年，一般的农用地价格才两万多每亩，珠海很多农用地都是鱼塘，金湾区那边普遍租金有一千多元，白蕉镇和斗门镇租金两千多元、三千多元；如果农用地设定年期30年，平均每年租金一千五百元，最终价格都有四万五千元每亩了，所以有些农用地价格一万多每亩或者两万多每亩是偏低的。
2.个人对承包权、经营权概念不清楚，但是按白蕉镇的发包情况，一般发包年限在六年以内，如果时间长的话价格更高，因为发包时间短村民不愿意投入更多的硬件设施，还有存在不稳定的情况，承包期短就可能出现需要搬迁的情况，如果承包期再长一点，按养殖户的观念，价格高一点都愿意承包。
（三）关于图件材料中工作范围内山体不全的疑问
红旗镇范围内的山体为什么没有大林山？是标图的时候漏掉了？还是说没有将大林山纳入进去？
项目过程中的地价样点选取依据是什么？或者是选取密度是怎么样的？比如说农用地有8个用途，每个用途的样点是怎么布设的？因为样点选取直接决定价格的准确程度。
项目成果出来以后具体是怎么使用？按照控规对应的用途来套地价使用？集体农用地以及集体的建设用地应该没有编制相应控规，如果按现场来看，比如坑塘水面，可以直接套用这个作为依据吗？
（六）关于土地征收与农用地基准地价关系的疑问：
1.农用地土地征收或回收时候的价格，是不是要以这个农用地基准地价作为依据？
2.农用地基准地价跟土地补偿费是什么关系？
3.农用地基准地价什么时候公布实行？
（七）关于商务用地基准地价及容积率设定的疑问：
深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司潘毅：
基准地价内涵里为什么没有商务用地的基准地价？按珠海市国有建设用地商服2.0的容积率，集体商服用地的内涵容积率是1.0，是不是能够达到最高的效益？
四、对听证会各方意见的分析以及处理建议
（一）关于评估机构和最终价格的确定流程的分析及回答：
1.该项目的评估机构是通过公开招标确定的。
2.该项目的招投标是面向全国的。
3.最终价格会经过集体决策来决定。
4.作为评估公司会根据调查结果、数据评估一个初步的结果。首先要经过局内部的商议，再根据对珠海农用地和集体建设用地的了解，对价格和评估结果进行核对。第二步是各个部门参与的过程，把修改或修正之后的价格以发函的形式到各个部门进行征求意见，这个意见可以理解为包括财政、农业农村局等，都是在前期知道评估结果。第三步就是今天公众参与的过程，也是对价格进行审议，或者是提出相关的意见，根据听证代表的意见对价格进行再一步的修改。听证会之后也会把整个过程的结果，价格变化的情况上报给市政府审批，审批也是涉及对整个过程价格的审议，这是项目的最后一步的价格审议。整个过程是按照自然资源部的要求，等于是从局内部、外部门以及市政府几个维度进行价格的审议。
5.项目的价格在前段时间已经征求过各部门的意见，在此过程中每个部门也向我们了解了相关的情况，当时也作了相应的解释。
（二）关于农用地价格偏低分析及回答：
首先农用地的内涵需要再明确，农用地的价格并不是改变用途的价格，它作为农用地继续使用的价格，它使用者可能不是原来的农民，有可能是外来村的承包户，或者其他农用的主体，所以评估的时候选择的一些参数，是使它作为农用地投入产出，包括种水稻或者其他合法和规划的农作物产生的收益。目前农用地的价格和产生的收益水平，包括水稻的收购价格也不是很高，所以对于农用地的价格，它是维持于它本身产生收益的水平去评估，所以可以看到珠海市农用地价格跟其他地区，包括中山、江门，它的农用地价格在全国和广东省来说是相对稳定的，包括江门、中山的一些农场，以及包括调查的在珠海大规模农业承包的价格，他们也是认同这个价格水平的，所以这个价格并不是征收农用地改变它用途的价格，它是作为农用地继续使用的价格。
基准地价在应用上没有强制性，更多是政府作为政府本职工作，以公益性评估的角度提供价格参考。如果需要用这个价格作参考，因为这个价格参考有一定的区域平均性，像一些特别优质的，或者条件有一定特殊性的，可能并不能反映在均质区域上，因为是一个区域平均价格，可以作为平均价格来参考，但并不能作为直接参考。
因为农用地价格是30年的承包权价格，年租金跟承包权价格有一定的差别。租金是可以直接变现的价值，可能它短期租三年、五年，但是农用地价格是30年承包的，对于承包者来说还要考虑30年后的资金风险，把资金风险的差异考虑进去，等于是一直租30年，一直使用30年投资回本的价值，但是对应租金并不冲突，因为还有一个经营权，经营权是可以以出租形式体现的，承包权价格和出租的价格，两者的应用场景不太一样。总结就是直接拿出租跟这个价格比，没有直接的参考性，但是可以反映它的价值规律，租金高的地方基本上反映了地价高的地方，租金低的地方，反映地价水平就没这么高，目前的农用地地价也是反映出这个规律的。
（三）关于范围内山体不全分析及回答：
因为评估范围是按集体性质去出图的，根据相关的资料，明确那个地方的山体或山地是国有的，就没有纳入评估范围，因为国有农用地是另外一套体系且已经公布实施，这里是集体权属的山体。
（四）关于地价样点布设分析及回答：
地价样点是根据各个用途的面积比例去考虑的，比如设施农用地，根据相关的资料，包括自然资源局提供的数据，基本上是采用大部分图斑样点的经营测算评估，其他用途分布比较多的林地、耕地，是根据密度来选取样点，再结合三资平台实际交易的数据来测算，其他面积比例比较少的用途基本上是全样本进行调查和测算。
对于集体建设用地，土地管理法已经明确，集体的建设用地如果符合规划和用途管制，虽然珠海市没有针对专门的集体土地或集体建设用地编制控规，但如果它符合上位的总体规划和用途管制，它是有权利或条件，具体的操作方式也是可以参照国有建设用地的。农用地的价格内涵是指土地承包经营权，是指原来土地承包法里面所提及的村集体承包给本村农户的价格，但是这个价格目前来说可能还是指村内入股或者是他退出这个承包经营权的价格参考，还没有达到以经营权的方式进行流转的条件，所以它的使用方式还是指村集体内部的流转，还有入股的参考价格，跟集体建设用地的应用方向有所不同，跟现在的出租、流转是相应配套的。
（六）关于土地征收与农用地基准地价关系分析及回答：
1.农用地基准地价的价格是不改变它用途或权属性质的，是继续使用30年承包使用的价格。
2.农用地基准地价是设定了一定年期的使用权价格，是土地继续使用的价格，土地征收价格是把土地永久地转换成其他用途或其他权属的价格，所以两者在测算的时候不一样，等于是有限年期和无限年期的价格差别。另外农用地征收区片价和安置补助也和现在听证的内容是不一样的，两者的内涵有差别，所以两者没有直接的可比性。
3.具体实施时间暂时还没有办法明确。
（七）关于商务用地基准地价及容积率设定分析及回答：
商服用地在土地现状分类里面含了办公的，商服用地1.0的容积率是根据目前集体商服用地的利用现状，大部分还是临街商铺或者农贸市场，从实际出发，考虑了集体商服用地的现状设定的，后面也有对容积率修正，对应的修正结果，跟国有建设用地的2.0是有差别的。
珠海市人大代表王定科提出了关于2018年建筑成本价格表的问题，此类问题不属本次听证会的听证事项，听证陈述人在会后做了解答。
附件：珠海市集体建设用地和农用地基准地价制订项目听证笔录
附件：珠海市集体建设用地和农用地基准地价制订项目听证笔录.pdf
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