珠海拍3宗地！本次揽金5045亿！各有潜在价值与见解！
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3月31日，珠海迎来年后第一次土拍，＂主城区+航空新区+西城B片区＂三宗宅地共有近20家企业参与竞拍，最终被建发地产、鹏瑞地产、融创地产获得，而且都是以高出40-50％的溢价率拿下。珠海土地财政一天揽金50个亿，而去年珠海全年税收不过才240多亿。最后给大家来一些点评和综合见解。
建发地产以总价14.6亿元竞得主城香洲区春风路南侧地块，楼面价24700元/㎡，溢价率39％，配建5910.92㎡的人才住房和保障房。
点评：建发地块周边二手房以奥园广场为例，已经超过30000元／㎡，市区已经在近一年里没有地块挂拍出。这个地块周边目前还是比较乱的，但奥园广场的进驻，提升了整个区域的形象，而建发是进驻该区域的第二个品牌开发商。应该说这块地未来的售价是有利润的。
鹏瑞以总价8.6亿元的价格竞得金湾区金河东路南侧地块（航空新城片区），楼面价17375元/㎡，溢价率49％，配建4949.6㎡的人才住房和保障房。
点评：鹏瑞地块目前周边航空城一手的销售均价25000元／㎡，与它一路之隔的龙光地块，年前相隔不到2个月时间，以低溢价11600元／㎡竞拍得。有意思的是，龙光地块还流拍过一次。而短短不过4个月时间，2个相近的地块，2个开发商拍出了6000元／平的价差。
融创以总价27.25亿元竞得金湾区顺达路东侧、金水路南侧地块（西城中心B片区），楼面价12154元/㎡，溢价率40％，配建18148㎡的人才住房和保障房。
点评：融创地产目前周边的一手房楼盘均价17000元／㎡，而这个地块还处于开发早期，周围的配套也没有起来。不过该地块主要靠近航空城的保利和龙湖地块，可以享受航空城的配套，位置算B片区最好的。
在限价没有取消的情况下，仅凭着最近成交量的回暖，开发商就敢给出了那么高的价格，是不是觉得很疯狂！?是的，我也觉得很疯狂。拿地的3家房企，可以算是珠海的新人，虽然他们都是大房企，名声在外，但目前在珠海的项目都只有1-2个。他们拿地的
底气在哪里呢？个人认为他们只是想先占领市场，一二个项目的亏损对他们来说没什么，未来总体赢利就可以了。从这点可以看出，他们是非常看好珠海的未来潜力的，也是愿意深耕珠海的。而那些已经深耕珠海多年的房企华发、中海、保利、金地、招商等要显得理性得多。
可以说目前珠海的成交量已经回暖有3点：
1、每年3-4月份都是开发商主动出货的时期，折扣的力度往往也比较大。
2、珠海的限购向外地人放开了一个口子，通过人才购房证明的方式，外地户口以家庭为单位可以购买一套住宅。
3、大湾区规划的出台，珠海凭借完美的区位燃起了一把火。
目前楼市短期成交量的回暖可否理解为楼市已经正式回暖了呢？从宏观看，中央的调控政策并没有放开；从微观看，房贷利率有所下降，但力度并不大，多数银行首套从上浮15％降至上浮10％，这更像是为了稳住楼市下滑而不是鼓励买房；今年的货币政策比去年宽松，银行放款的速度也加快了，但银行的开发贷仍然是收紧的，意味着开发商向银行贷款依然不容易。当然大开发商没有问题，他们有很多融资渠道并且利息便宜。
综合见解：综合个人分析，短期成交量的回暖并不足以证明楼市已经正式回暖，这中间还差政策的一把火。而中央好不容易把楼市稳住，没有理由那么早就放弃劳动
成果，所以决策层面的调控会是长期的。而对于我们普通的购房者来说，眼看着一个个地王的出现，不管开发商是不是亏本卖给你，房价已然是阶梯似的上涨了。
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