珠海推出蕞大村集體土地流轉項目
“港灣7號·智造超級工廠”高標准廠房產業集群。珠海高新區供圖
從高空俯瞰珠海高新區金唐西路，一棟棟高闊明亮的工業廠房“拔節生長”，智能制造產業集群形態初顯。然而，一年多以前，這個區域還是一片低矮破舊的舊廠房。而蝶變，正悄然發生。
揚起“產業头部”的風帆，珠海加速建設5.0產業新空間。一邊是雨后春筍般涌現的高標廠房，一邊是極度緊缺的土地資源。如何深挖盤活存量土地潛力？珠海高新區探索出頗具借鑒意義的“永豐模式”。
去年以來，珠海高新區充分運用市場規則流轉村集體土地，以唐家灣鎮永豐股份合作公司集體資產和土地資源參與5.0產業新空間建設作為試點，攜手區屬國企高新建投公司共同打造“港灣7號·智造超級工廠”高標准廠房產業集群，讓“沉睡”的土地資源“活起來”。
村集體經濟實現“強筋壯骨”，是實施“百縣千鎮萬村高質量發展工程”的題中之義。珠海高新區正以“永豐模式”破題高質量發展，“喚醒”更多土地資源蝶變升級，提升存量土地資源效能，讓縣鎮村發展的短板轉化為高質量發展的“潛力板”。
近兩年，一個個5.0產業新空間在珠海高新區拔地而起，全區將在兩年內釋放超300萬平方米的優質產業空間。優質的載體空間是產業發展的“沃土”。想要不斷拓展產業發展新空間，土地要素保障至關重要。
去年以來，珠海全面展現推進“產業头部”的決心，提出2022年全市要拿出超過7000畝“熟地”，其中珠海高新區要准備1000畝以上。根據部署，珠海要在“十四五”末期整備“熟地”3.5萬畝。
“去年，我們全面梳理了珠海高新區的土地資源，發現立即可用於產業建設的‘熟地’還不到900畝。”珠海市自然資源局高新分局局長徐旅雄說，如何深挖盤活存量土地潛力，成為擺在高新區產業高質量發展面前的一大難題。
加速推動5.0產業新空間建設，勢在必行。珠海高新區大膽探索，走出了一條“向存量土地要空間”的新路子。
“去年初，區黨工委領導帶隊調研時，我們提出希望借助區管委會的力量，對村集體現有的工業廠房基礎設施進行更新，提升村集體經濟收益。”珠海高新區唐家灣鎮永豐股份合作公司董事長林順有說。
據了解，永豐股份合作公司是永豐社區（原永豐村）的村集體經濟組織，村集體資產中有一批始建於20世紀90年代的舊廠房，基礎設施早已破舊不堪，亟待更新升級。除這片低效用地之外，村集體剩余的留用地位置零星分散，基本處於閑置狀態，土地利用效率極低。
一邊是產業發展帶來的土地資源供不應求，另一邊是閑置、低效用地長期存在。面對土地資源“緊缺”和“沉睡”雙重難題，永豐社區主動求變的積極姿態，為珠海高新區盤活存量土地資源打開了“突破口”。
去年4月29日，高新建投與永豐股份合作公司簽約合作，雙方就永豐社區村集體留用地進行合作開發，通過整體統一規劃、連片建設，將零散的低效用地整體盤活，打造灣區新型超級工業社區——港灣7號·智造超級工廠。
據悉，這也是目前珠海首個蕞大的村集體土地流轉項目。根據合作意向，高新建投對永豐社區村集體留用地以土地流轉、物業分成的方式合作開發，並引入“工業鄰裡”和“工業上樓”理念，為珠海高新區產業高質量發展拓展更大空間。
同年5月，“港灣7號·智造超級工廠”舉行開工儀式暨高標准廠房合作伙伴簽約儀式。同年10月，港灣7號一期、二期實現封頂，整體招商簽約率達100%。今年1月9日，“港灣7號·智造超級工廠”正式開園投產，僅用半年時間就做到了“開工即簽約、封頂即招滿、開園即投產”，成為全市首個實現“開園即投產”的5.0產業新空間項目。
如果說，一年內完成土地盤活、項目建設和招商簽約等多項“大動作”，處處彰顯出“高新速度”和“高新效能”，那麼，成功推動目前全市蕞大的村集體土地流轉項目參與5.0產業新空間建設等諸多創新實踐，無不體現“高新擔當”。
據介紹，永豐股份合作公司與高新建投雙方約定“土地流轉+物業分成+統一運營”的合作模式，即由永豐股份合作公司出讓村集體留用地的使用權，高新建投出資建設並開發運營。
根據合約，永豐社區村集體建設用地流轉后總建筑面積超12萬平方米，擬訂一類工業用地容積率3.0，土地流轉合作年限整體50年，其中商業商務年限40年，開發建筑規模約37.5萬平方米。合約期內，高新建投將針對村集體分成實物物業，然后採取整體協商返租的形式與高新建投分成物業統一運營。合作期滿后，高新建投將所有用地及地上建筑物無償移交給村集體。
“這種全新的合作模式與傳統的‘一竿子’土地買***不同，它既可以讓村集體獲益，也保留了我們的土地資源，讓我們的子孫后代也能共享產業發展的紅利。”永豐股份合作公司股民陳永娟說。股民的這份贊許也反映在行動中，永豐股份合作公司全體股民對這個合作項目的表決通過率高達94.21%。
事實上，如果按照傳統的城市更新項目或者“工改工”模式推進，建設方可以獲得大部分土地產權。“我們之所以沒有採取這種傳統的合作模式，歸根結底還是為了確保村集體的利益蕞大化。”高新建投公司副總經理奚達生說。
“並且，我們與村集體以‘物業分成’的方式推進合作，也是為了讓股民‘手中有實物’，心裡更踏實。”奚達生說，項目建成后將按合約比例對村集體進行物業分成，高新建投再以參考市場水平的租賃標准對村集體物業進行協商返租，確保村集體租賃收益符合市場水准。
根據測算，永豐社區村集體留用土地經過流轉后，建筑面積將由原來2萬平方米增加至12萬平方米，物業租金價值預計將由每年320萬元提高至每年3000萬元。“太開心了！原來我們每年分紅蕞多隻能拿5800多元，等建成后預計每年可以分到2萬多元。”陳永娟激動地說。
在許多業內專家看來，這項探索不僅保証了村集體經濟的長遠收益，還可以促進村集體資產保值增值，讓村民實現增收致富，通過“輸血、造血、活血”進一步壯大村集體經濟。
“許多附近村民和村集體對這種合作模式都表示羨慕，也在躍躍欲試希望促成合作落地。”飲得“頭啖湯”的林順有對此頗有自豪感。
筆者梳理發現，通過盤活永豐社區這一試點案例，珠海高新區在探索盤活存量土地資源領域蹚出了一條“高新路徑”。
快，是推動發展的先決條件。“從推動永豐社區村集體土地使用權流轉到調整土規、控規和行政審批等流程，我們至少提前了半年。”徐旅雄說，去年以來，珠海高新區實施了一系列政策措施以及流程創新再造，實現了從“項目等土地”到“土地等項目”的深刻轉變。
堅持“讓利於民”的理念，成為持續壯大村集體經濟的“潤滑劑”。在永豐模式探索中，區屬國企放棄以城市更新獲取物業產權的做法，並大膽提出“土地流轉+物業分成+統一運營”這一思路，讓該項合作頻頻贏得群眾“贊成票”。
不僅如此，該項目在規劃開發上也堅持構建產業新生態，將打造珠海首個“產業新社區”，配建5400套產業工人宿舍、中小學以及功能完備的工業鄰裡中心，致力於通過完善生活服務配套，踐行“讓在珠海的產業工人‘有業有住有家’”的美好願景。
“‘區屬國企+集體經濟組織’共建5.0產業新空間的模式創新，將為珠海高新區13個舊村集體經濟組織提供制度創新經驗。”珠海市唐家灣鎮黨委書記李清濤介紹，目前珠海高新區碎片化散布的土地空間約有600公頃，且開發利用與產出低效，往后這些“沉睡”土地將擁有更廣闊的發展空間。
今年珠海市政府工作報告指出，要全面鋪開“村村有物業”工作，加快落實“百縣千鎮萬村高質量發展工程”。根據部署，珠海高新區將復制推廣永豐社區模式，今年新建改建超18萬平方米的“區屬國企+集體經濟組織”合作共建科技園區。
珠海高新區有關負責人表示，這一模式在更深層次上體現的是踐行制造業當家、產業头部，深挖存量土地潛能，盤活處置低效用地，節約用地，寶地寶用的理念，將成為彌補當前全區產業增量用地空間資源不足的一項重要舉措。
一花獨放不是春，百花齊放春滿園。當前，全省上下正加快落實“百縣千鎮萬村高質量發展工程”，實現城鄉區域協調發展，必須要齊頭並進、集中發力。隨著“永豐模式”在珠海高新區的廣泛推廣，越來越多的村集體將會因此而受益，共同書寫高質量發展這篇大文章。
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