珠海市香洲区梅华街道办事处
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旧瓶装新酒 香飘街坊里——梅华街道创想公社创新旧改模式探索
旧瓶装新酒 香飘街坊里——梅华街道创想公社创新旧改模式探索
发布日期：2021-01-08浏览次数：
创想公社·火花Spark位于香洲区敬业路51号，毗邻旺角百货和翠前小学。项目地块前身为香洲新世纪学校，是城中村老旧废弃校区。2018年，万科发展有限公司启动了“创想公社·火花Spark青年社群试验区”旧改项目，采用“旧瓶装新酒”方式，把旧改项目内外墙装饰一番，将这个废弃校区改造成集产业、商业、住宅于一体的文化创意产业园。
该园现有A、B、C3栋建筑物，其中A栋为商业办公楼，B、C栋为住宅公寓（泊寓），共占地面积2.36万平方米，总建筑面积1.3万平方米。改造后的3栋楼宇一层均为商铺，A栋商业楼宇已进驻企业，整栋楼宇设有公享会议室14间，免费提供给入驻企业使用。楼层功能分布如下：2层教育，3层广告传媒，4层互联网，5层高科企业，6层综合服务，7层联合办公。B栋、C栋为住宅公寓（泊寓），设有出租房共600间，每栋住宅公寓都设有娱乐室、健身室、公共厨房等公共设施。
作为梅华路城市发展轴和明珠路创新走廊的重要连接点，创新旧改后的创想公社承载着激活片区活力的重要使命。目前，已经越来越多的年轻人和创意产业陆续入驻园区。以聚焦年轻人居住需求的泊寓为例，泊寓·创想公社店开业一个多月，首批开放房间的入住率就已超过50%。而主要聚焦广告传媒、设计等创意企业为主的办公园区，目前的签约面积也达到近8000平方米。
创想公社以功能旧改融合为综合开发理念，在不改变厂房主体结构的前提下，通过全新的设计和改造，将传统制造业工厂遗留下来的废弃厂区升级改造，打造成城市创意活力标杆，引领区域产业升级换代。聚焦创业、工作、居住、学习交流、休闲娱乐和商务配套6大需求方向，打造办公、长短租公寓、特色商业配套的物业产品。项目采用大数据手段，实行日常工作通过X-Office系统及智能后台的操作、管理，整个园区管理就3个工作人员负责完成，大大减少企业人手，节省了企业成本资源。
在走访企业时，相关负责人介绍说：“创想公社.火花S-Park除珠海外，佛山、深圳等地也有旧改项目延伸，每个地区的创想公社都会成为当地居民“打卡”胜地。事实证明，这种旧改创新模式深受大众喜爱”。
万科创想公社多业态集聚，打造产城融合与城市更新典范，这种先进的管理方式将会是旧改和小区物业管理未来的趋势，同时也是一个更长远、更合理的发展方向。当前，为促进经济发展，珠海要打造“一园一特色，一区一品牌”的“特色产业基地”，香洲区则规划了“1+2+1”的产业格局，要建设“一园一镇一廊一带”。万科创想公社正处于从前山到南屏的创新产业走廊里。它较为成功的升级改造理念，对其他区域的发展提供了可借鉴的宝贵经验。
针对废弃厂房或低产能、税收贡献不大的老旧厂房，可采用“一园多产”模式，整合土地资源，盘活低效用地，在存量中找叠加价值；用好用足产业用地政策，创新集约用地模式，筛选出符合产业规划、有明确意愿升级改造的产区，让更多的中小型企业转型发展；可复制“旧瓶装新酒”方式，来一场“美丽革命”，把旧改项目内外墙装饰一番，适当完善配套设施，相比于拆除重建，内涵提升为主的旧改优势明显。重拆基建投资周期一般为2-3年，功能旧改则只需半年或1年就可以完成，周期短，还可以迅速转化成消费力。
招商方向可以围绕6大需求（创业、工作、居住、学习交流、休闲娱乐和商务配套），高质、优选开展精准招商，以红标划圈纳入重点项目建设推动经济效益提升，发挥产业链聚集效应；坚持以“政府政策引导、企业市场化运作”的指导方针，大批量打造产业生态完备的“综合体”，“钉钻”式解决园区产业空间不足、高成本、低产能等问题。
如果说改造后的园区是1.0版，那么升级园区运营就是2.0版。可借科技力量打造升级园区运营模式。大力打造园区生态良性系统，探索促进各类产业主体形成广泛环扣的方式，除了产业链上中下游企业的业务往来，再借力互联网和大数据等技术手段，在各行业之间实现业务发布、数据共享和运营协同，既使得园区的平台属性增强，又满足了企业对项目要素的多样性需求，形成园区生态网络，通过网络效应降低各类主体的交易费用和业务时间，从而使整个园区生态系统运转效率达到最高。
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