珠海商铺产权分散 地产界拟推商铺只租不卖突围
近年来，随着一批大型住宅小区的出现，社区商业步行街作为住宅项目的重要配套，如雨后春笋般在我市出现。2003年起，岭南世家、南厦丰泽园、五洲花城等大中型楼盘先后建起配套商业街，“社区商业”一时间成了珠海房地产业内的时尚名词。
一方面丰富楼盘物业类型，另一方面使业主入住后的生活配套得以完善，社区商业街相比普通住宅而言，确实有种种显而易见的优势。然而，并不是所有的社区商业街的投资都能带来良好的收益。纵观我市相继推出的社区商业街，往往先热后冷，几年下来，尽管不至于太过冷清，但是与当初的设想仍然相去甚远。
是什么原因让社区商业街在拥有诸多优势的情况下，难以大放异彩？通过后期的开发和经营管理，社区商业街又该如何真正做出特色。
财神道步行街是岭南世家的配套建筑，由四百多个街铺组成，全骑楼式岭南风格。2003年底，家住北园新村的李女士用多年积蓄，凑了30万元首付，在财神街购置了一个小门面。与李女士一样，当时的商户及发展商，都相信该商业街将成为珠海最具特色的步行街。次年非毛坯完毕进场后的一段时间里，的确形成了颇有人气的街市。
然而，五年过去了，这里的经营形态与当初的规划大相径庭。记者在财神街看到，棋牌室成为这里开得最多的店铺。另外则是个别服装店、美容店、快餐店。内街商铺门面紧闭，街上很清静。
无独有偶，五洲花城世派街的情况也是先热后冷。记者在五洲花城世派街看到，临街商铺的餐饮店初具规模，人流还是比较旺，但是内街的商铺显得则比较冷清。珠海五洲房产开发有限公司营销总监刘咏谦称，公司曾有一整套完备开发计划，但当初的设想最终没能够实现。
“发展商将商铺销售出去是导致现在这种局面的根本原因。”在采访中，几家发展商都表达了这样的观点。当初在销售店铺时，没有考虑到纯投资客与自营客户的区别。据后来商业街门面大部分用作出租的事实来看，纯投资客占了很大的比例。
世派街经营商户林女士回忆，其实内街初期租售的局面不错，不少服装精品店进驻，人气还是挺旺的。但由于一开始租金偏高，不少商户采取提价的手段，以维持必要的利润和尽快收回非毛坯成本。这样一来，商业街的人气受到一定影响，人气又反过来影响到商户的利润。业主又不愿意降低租金，最终导致了步行街经营类别的五花八门，商户更换频繁。
记者实地了解到，财神道步行街内街虽然经营状况不尽如人意，售价却仍然居高不下，部分商铺售价甚至达到2万多一平方米。
“产权已分散给了业主，发展商也就谈不上整体经营了。”刘咏谦说。世派街卖出去后，发展商意识到这个问题，在后期的管理上，由物业成立运营中心，对经营项目等进行引导。但由于不是自有产权，统一规划就不再那么顺利了。
暨南大学经济学博士、教授张耀辉认为，社区商业街没能 “风生水起”，这与开发商对社区商业及周边整个商圈的理解不够透彻有关。
张耀辉说，社区商业不能过度开发，最大的考虑应是如何满足周边居民的日常生活需要，应充分探讨研究与居民息息相关的餐饮、娱乐休闲等服务行业的需求与比例结构。此外，客流量决定商业，假如在社区商业街定位时，就决定单靠本社区，而没有形成商业中心的规划，势必因流动人口有限，导致购买力不足。
张耀辉说，部分纯投资客为了尽快回笼资金，对经营户不加选择，急功近利，使入驻商户鱼龙混杂，影响整体协调发展。新兴的市场需要培育，需要口碑。
“我们吸取全国多家经验，现在的经营是只租不卖。”作为新建楼盘，仁恒星园在打造商业街上显然有教训和经验可借鉴。仁恒置业发展有限公司商业地产管理部经理杨杰说，发展商长期持有自己的物业，专业机构进行统一宣传、营销、推广，整体运营，逐步吸引周边人流和商业，是仁恒星园商业街的经营策略，已吸引不少品牌商家。
“开发商长期持有便于管理和升值。”杨杰说，长期持有物业，经营管理得好的话，物业是不断升值的，从长期来看，最后的回报肯定比马上套现要高。
但发展商持有商铺物业仅是商业街能够经营得好的第一步。杨杰说，开发商主要精力与专业性在于开发。商业街已跨入流通行业范畴，开发商对具体经营的介入程度往往十分有限，所以必须有十分专业的运营才能把商业真正运作起来。
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