投资参考：最新珠海楼市各区域租售比排名
房子是用来住的不是用来炒的，这不仅仅是国家的口号，而是楼市投资的重要参考依据，不看租售比纯粹听故事听概念的人，都是韭菜。
2014年初，猪哥敢口出狂言在香山网房产置业板块发帖指出，《2014-2015震荡攀升，2016年珠海楼市暴涨翻倍见顶》，就是根据2013年底的珠海楼市租售比来判断的。
2013年底的租房市场情况是，电梯一房市场基本上没有，出来一套提前一周就有人预定了，两房一般不超过三天就租出去了，装修很差的十天八天也租出了。当时夏湾的幸福时光、北欧森林、银石雅园、春泽名园等2005年前后的电梯房，单价就是珠海市的均价，两房租售比是2.45%。
高压调控两年，珠海楼市持续阴跌挤掉了部分泡沫。限购局部放松，年后市场逐渐回暖，目前处于健康的水平，两房租售比从2014年初的2.45跌落到2016年高峰期的1.6%，现在又上升到2015年上半年2%的整体水平。
这两年珠海在大力增加人口，尤其是前不久中央要求300万人口以下的城市要彻底放开入户，许多房地产头部企业也在大量承包出租房，未来两三年珠海租金有望继续上涨。楼市和租金稳步同步上涨，楼市就是健康发展，租售比就不会快速回落。
如果没有突发性的政策打压，珠海楼市未来三年有望创新高，2016年的楼市将会成为左肩部。未来头部的具体高度，得看珠海未来三年的人口增长幅度以及产业的增长力度，最终还是要看横琴的发展速度和规模，但是可以预测高于2016年左肩部22000元的50%，均价超过三万。
下面是猪哥花了整整十个小时抽查统计的全珠海具有区域代表性的楼盘租售比，出租和出售的数据参考了安居客安选真实房源、五八同城出租房源和喜发发房产直卖平台真实租售房源。
如图所示，租售比排列前三的是夏湾、前山和南屏，分别为2.5%、2.3%、2.25%。这三个区域都有一个共性，就是人口密度大租金节节上涨，但是受制于调控期学区一般房价有一定幅度的下降。
1、夏湾。未来夏湾潜力较大，新建的11中成为一匹黑马，连续三年全市中考排名前五，几乎与九州并驾齐驱。前山河东岸的小区大都成为学区房，再加上拱北华润万家搬迁过去，租售比持续高居不下必然会引发买家关注，潜力可期。
2、前山。前山对于上班族来说出行便利，四通八达且处于中心位置，天虹、万家等商业配套成熟，缺点是学区一般，区域被马路分割。次新盘代表心海州本来是大户型改小户型这两年调控有下跌，但租金节节攀升，不考虑学区的刚需可以下手。
3、南屏。南屏有大量的广生原住民，且有妇幼保健院迁移和广生旧城改造的利好。由于学区一般及珠海大道隔离，双城汇和对面的华发水岸价格一直徘徊于香洲区最低区位，给了刚需入市机会。
4、南湾。南湾区仍然是珠海的富人区，刚需年南湾价格略有下跌，但是并不影响其未来的价值。一旦放开限购，南湾区是港珠澳大桥第一站，其高大上的建筑外形，还是会吸引大量的外地客户，潜力较大，建议趁早下手挤进圈子。
5、湾仔。湾仔目前有华发峰景湾、天一居及佳兆业水岸华都几个次新盘，由于对望澳门及楼盘外形高大上，天一居去年已经突破四万直追横琴岛内的部分楼盘。未来随着湾仔进一步发展，潜力较大，尤其是放开澳门限购后潜力迸发。
6、拱北。拱北范围一直以来依靠澳门购买力，这两年调控影响严重以及大量的楼盘老旧市场冷清，典型的骏发山庄出现不少一万七八的二手。但是由于靠近澳门，拱北的出租市场一直非常不错，如果楼价不涨租售比会越来越高，可以长期持有收租。
7、唐家。目前唐家的租售还算是比较乐观，华发蔚蓝堡和翠湖香山出租情况不错。目前唐家北有龙湖万科等几个楼盘在开发，价格与2017年初的唐家相比也算是亲民。未来的唐家新增土地供应不少，潜力要看高新区产业发展带来多少人口增长。唐家的风景对于外地人来说是具有较大诱惑力的，如果放开限购，接盘的土豪不会少。
8、斗门湖心路口。湖心路口有较多的原住民，2018年家和城广场的开业以及今年下半年齐正小学的开学，成为斗门、金湾配套率先成熟的商圈，未来三年家和城旁边的中学和酒店以及医院建好配套就完善了。相比航空城已经奔向三万的楼价，湖心路口的价格比较亲民，自住的一二手均可以下手，发展目标是向市区南屏和上冲看齐。
9、斗门白蕉。白蕉是2016年珠海地王后泡沫最大的区域，新房出现了不少一万五六的楼盘。2018年11月万科高喊活下去之后，白蕉新盘在华发三盘的带动下一个月时间出现了20%的下跌，快速挤掉了泡沫，目前比较健康，自住的刚需可以考虑入手。
10、柠溪。柠溪是老珠海人的根据地，比老香洲新比新香洲旧，目前最大的瓶颈就是交通拥堵，房价略高于均价，配套非常成熟，受到市区上班族的青睐，未来的行情跟着大势走。
11、金湾红旗。红旗得益于红旗镇原住民较多，再加上金湾一小的学区效应，也受到航空城概念影响。未来在与航空城的比价效应下，红旗将会与三灶并肩发展。
12、兰埔。兰埔有格力香樟、钰海山庄、金域廊苑、万科金域缇香等中高端楼盘，理论上是一个潜力较大的板块。但是兰埔受制于地形狭长靠山面路，难以形成商圈，所以这两年调控表现也不理想。由于靠近拱北，出租市场不错，未来行情也是随大流。
13、金湾三灶。三灶与红旗一样，得益于大量的原住民。未来金海大桥开通后，如果横琴发展理想，受益于横琴外溢，但是受制于新旧掺杂规划不够，导致城市形象不佳，发展潜力与红旗看齐。
14、吉大。吉大是曾经的珠海贵族地和商业中心，又拥有双九学区和景园小学，新香洲、南湾、前山等商圈崛起后，吉大的商圈领袖地位受到冲击。作为珠海老城区之一，吉大面临着新旧掺杂不齐、城市形象较差的短板，又没有可供开发的土地，目前是徐娘半老风风韵犹存，未来继续保持中游水平。
15、上冲。上冲的短板跟前山类似，也是被马路分割成若干，没有成片成市，目前学区也是一般。受2016年万科城、华发未来荟、奥园广场三个新盘带动，云顶澜山、棕榈四季等楼盘快速补涨，但用力过猛，且奥园和未来荟投资客较多，这两年调控市场行情较差。
16、老香洲。老香洲顾名思义就是老了，城市形象不佳。值得欣慰的是，老香洲有大量的原住民，并且有拥有市政机构和紫荆中学等，拥挤的小巷子总是不缺行色匆匆的行人。未来老香洲没什么潜力，遇到大行情老破小赶紧扔。毕竟楼市资本属性较强，可以爱幼，不可以尊老。
17、新香洲。新香洲是三十岁的少妇，目前城市形象良好。新香洲的租售比较低，原因是这两年调控期大量的刚需涌入，售房市场与2016年高峰期几乎持平。新香洲未来还是刚需目标，但是次新盘纷纷步入四万后，将会遇到上涨瓶颈，一旦放开限购空间不如南湾。
18、横琴。2014年前后买了横琴的朋友一直比较郁闷，数年来珠海楼市翻番但横琴却是赚了指数不赚钱。当年开发商开盘一举收割了四五年利润，现在由于横琴自贸区开发周期较长，基础设施仍然没有完善，商业没有正式运营，所以还是缺乏人气。这两年刚需年，横琴住宅换手率全市最低，商业也是一直空置。但是横琴是少女，女大十八变，值得一搏。
19、金湾航空城。近年来，珠海新房过火的莫过于航空城，远远望去高大上的规划让许多人春心萌动，目前价格直追唐家和新香洲次新房，用力过猛透支了两三年利润。2013年时代山湖海和保利香槟开盘，也是疯狂概念炒作，价格与市区2005年次新房持平，结果三年时间原地踏步走。航空城新盘太多、土地供应量太大，本身没有原住民和产业配套，人口增长速度缓慢，房价与租金出现了明显的背驰，租售比成为珠海垫底，甚至低于2016年高峰期珠海均值。目前三万销售的新盘，明年交楼后租金仍然难以上去，租售比会更低。
很多朋友经常说，猪哥你写文章太隐晦了，直截了当说两句，哪个地段潜力大？那个地段可以买买买？猪哥也为难，毕竟是本土的专业人士，不能像外地那些大V一样口无遮拦胡吹海侃：我把珠海某某区域炒高了两千，赶紧跟我去抢房啊。猪哥希望珠海楼市是一个健康的楼市，所以不会极力煽动，毕竟健康才能走的更远，大湾区千年大计决不会因大V鼓吹一蹴而就。
好茶要细品，好文章亦然。猪哥的文章，每篇请认真读三遍。
大湾区楼市投资及布局咨询，请加猪哥哥微信zgg咨询。
版权声明：本文由珠海厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
