商住用地成交低迷珠海工业用地在沉默中爆发
由于调控加码，2011年下半年珠海商住土地遇冷，流拍不断。在这个背景下，借着城市西拓等开发利好的工业用地在沉默中爆发了。合富辉煌数据显示，2011年珠海全市土地成交以工业为主，成交宗数44宗，成交面积324万㎡，占总成交面积45%。
2011年，工业用地成了珠海土地交易的主角。在房地产调控措施延续，住宅成交遇冷的情况下，土地市场整体低位运行，2012年2月份珠海共有11宗土地成交，其中8宗为工业用地。另外相较1月份土地新增供应热闹的场面，2月珠海仅新推1宗工业用地。这样算来，珠海已经近5个月无纯商住用地供应了。从目前已有的成交来看，这一趋势仍然延续，工业用地是的亮点。
2011年上下半年，商住土地呈现出冰火两重天的景象。2011年珠海土地市场在前两年的房地产房价攀升推动下，土地价格连续被拉高，在上半年土地起拍价上涨，商住用地成交活跃，区域“地王”不断。
但由于国家调控打压下，在下半年出现新的格局，流拍与底价成交都在这半年出现。这种低迷状况一直持续到2012年。到目前为止，珠海土地市场已连续五个月没有商住用地成交。
“受调控政策影响，二级市场普遍低迷，且开发商资金出现问题，拿地动力也不足。”中原地产市场研究部经理陈小军说。
合富辉煌年报也指出：“2011年土地政策调控主要表现为有保有压，即保证保障房用地需求，压制过于快速增长的市场需求，在这种政策的推动下，上半年有可能地价不断攀升的苗头得到制止，市场在下半年走入下行通道。商住土地城市市场化的态势。”
另一方面，珠海淡市提地价，也导致商住土地遇冷。2011年10月，珠海市2011年度国有土地使用权基准地价开始正式实施。调整后的基准地价有相应程度的提高，同时对地段的划分更为细致，其中珠海商业用地级别价提高了123.7%，而住宅用地级别价提高了36%。
在这种情况下，工业土地悄然唱起了主角。合富辉煌数据显示，2011年工业用地成交宗数44宗，成交面积324万㎡，占全部土地总成交面积45%。今年以来，土地市场成交也一直以工业用地为主。据统计，2月份，我市顺利出让11宗地块，其中8宗为工业用地，1宗为物流用地，1宗为商业服务业设施用地，1宗为文化创意产业用地。
事实上，工业用地供应持续放大的趋势在2010年已有体现，据合富辉煌珠海分公司提供的数据显示，2010年成交土地共54宗，成交建筑面积为582.21万㎡，成交金额为74.35亿元。成交土地以工业为主，共有27宗，总建面达199.48万㎡，占总量的34.26%。从供应土地结构上看：2010年土地供应中工业用地35宗，总建面达170.07万㎡，其中西区占了74%。
合富辉煌年报指出，受商住用地供应下降，供应区域化，边缘化2011年珠海土地不再以单一供应为主，转向定点定向的组合拳供应，配合珠海建设需要，多向西区、唐家供应，工业和商住地等各种类型同推。
业内人士认为，工业用地井喷的另一重要原因，是珠海城市西拓、横琴开发等城市建设的推动。
“受城市西拓、工业西进影响，一批西进工业企业对工业用地需求加大。”陈小军说。
相关数据也显示，2011年珠海招拍挂土地成交区域分布主要集中在横琴、唐家、金湾和斗门。分别为：193.86万㎡、130.36万㎡、152.72万㎡、181.65万㎡。而珠海市其余区域的总量加起来不过是62.48万㎡。
“西区在2月份共有6宗工业用地出让，不管是在成交数量和成交面积上都成为‘主力’，目前主城区土地存量有限，高栏港、金湾、斗门和唐家湾依然会是未来主要的土地供应区域。”业内人士指出。
“珠海目前大量推出工业用地，其实是顺应珠海的产业发展政策。目前珠海正在做强东部服务业，做大西部制造业，所以西部区域的工业用地正不断增加。”某中介公司内部人士分析。
工业用地的大量推出与成交，带来的是众多大型企业和项目的接连入驻。据公开资料显示，在今年工业用地的拿地“大潮”中，有联邦制药、佳能、玉柴船舶、青岛啤酒、长隆投资、银通新能源、格力海岛投资、中海深石油、珠海中燃石油等一大批企业参与，大部分集中于西区。
一位业内人士认为，产业人群的大量聚集，必将在很大程度上催熟区域商业配套和城市公建配套，有利于城市价值化。这样的案例比比皆是。在珠海，目前工业企业、项目不断进入，西区、横琴新区的开发都开始逐步进入高潮阶段。新世界、万科、华发、保利、时代等诸多实力房企都开始进入到西区的开发当中，也是对这一区域未来价值的认可。从长远来说，只有工业实现大发展，才能为房地产发展提供蕞为牢固的支撑。
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