传授秘籍丨珠海市「城市更新」知识100招
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原标题：传授秘籍丨珠海市「城市更新」知识100招
笔者看了一下，很多政策知识点各市通用，当然也有“一市一策”的影子，如第24条。
城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则。
城中旧村更新中村民要坚持自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
采取市场化实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。
4、城中旧村更新可以选择的实施方式有哪些？
村集体提交更新申请——全体股民表决更新意愿——开展前期工作（测绘、身份核查、面积认定等）——面积认定数据上报并获得批复——全体股民表决选定项目开发企业——完成方案的制定、审核以及方案表决等工作——签订拆补协议——签约结果公示无异议后上报由政府批复成为实施主体——动工、回迁。
6、前期合作企业、项目开发企业应具备什么条件
应具备二级或以上房地产开发企业资质。
7、选取前期合作企业、项目开发企业候选企业的途径
二是可以通过村集体公开决策方式选取
选取前期合作企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3（含本数）以上法定票数同意的，可以成为前期合作企业。
9、前期合作企业是不是项目开发企业
不是。旧村更新意愿表决后，村集体经济组织应组织房屋测绘、更新单元规划、方案制定等工作，也可以引入前期合作企业配合开展工作。
10、前期合作企业垫付的前期经费怎么返还
城中旧村更新项目房屋测绘等前期工作经费由前期企业垫付的，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
选定项目开发企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3（90%）（含本数）以上法定票数同意的，可以成为项目开发企业。
12、前期合作企业能不能直接成为项目开发企业
不可以，两者不等同。必须重新经过全体股民投票，并获得超2/3（90%以上）（含本数）以上法定票数同意的，才可以成为项目开发企业。
13、项目开发企业是不是实施主体
不是。项目开发企业是经过全体股民表决选定的，在2年内具有唯一的拆迁谈判权，签订补偿协议权的企业。
企业取得项目开发企业资质后，在2年内与更新区域内全体产权人签订补偿安置协议达到总人数90%（含本数）以上的，该项目开发企业才能申报成为实施主体。
15、项目开发企业成为实施主体后，剩余少于10%的权益人不肯搬迁怎么办
项目开发企业成为实施主体后，少部分权益人就搬迁补偿安置等重大事项未能与实施主体达成一致意见的，由村集体经召开股东大会或者股东代表大会集体讨论，作出补偿决定（即强制执行）。
16、项目开发企业未能成为实施主体，对村民、村集体是否有影响
有。项目开发企业取得资格之日起两年内未成为实施主体，该项目中止更新改造，开发企业退出，此项目中止更新改造之日起五年内，原则上不再受理该旧村的更新改造申请。
17、可以不可以分开单独生产队申请旧村改造
不可以。《珠海经济特区城市更新管理办法》第十八条规定，香洲区城中旧村应当整村划定城市更新单元。
18、城中旧村可以采取哪些更新模式
一类是拆建，即成片拆除重新规划建设，这里可分为原地回迁和异地搬迁。
另一类是综合整治，即改善消防设施、基础设施、公共服务设施等，并可以结合实际需要适当进行局部拆建。
19、包含文化保护类的建筑应当怎么处理
城中旧村更新区域有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作：为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。
20、已经对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的还能否继续建房
已按《珠海市城中旧村更新实施细则》第十二条头部款规定对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的，自表决同意之日起不得在更新区域内新建、改建、扩建房屋，停止受理报建申请。
项目工作人员会入户进行资料收取，村民需提供被征地农民户内成员身份证、户口本、土地证等证件信息，此资料仅用于归档，为房屋面积认定工作打好基础。
房屋面积认定工作包括测绘、基本信息核实、分户、每户房屋面积汇总登记、部门确认、结果公示等基本工作环节。
基本信息包括权益人身份、土地和房屋报建及产权信息、优惠报建指标和地价计补情况等内容。
被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分进行房屋认定。
25、一户自建多处房屋的如何进行处理
被征地农民户已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋且同时符合分户条件的，可将该户分户前所有房屋中不超出5层的建筑面积，作为整体予以分户处理。
26、一宅多户的房屋如何进行处理
被征地农民已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋且同时符合分户条件的，可将该栋建筑面积中不超出5层的建筑面积，按户区分处理。
27、建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋，如何进行分户面积认定
（一）父母身份是被征地农民，与其同户的子女身份是被征地农民。（二）同户子女已达到法定结婚年龄。（三）全户同意进行城中旧村更新并共同提出分户申请，经村集体组织同意。
28、已享受福利住房的被征地农民认定标准
按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行房屋认定。
29、世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民是什么认定标准
世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行面积认定。
按照被征地农民户400平方米进行房屋面积认定，400平方米包含了产权登记的面积，如产权登记面积超过400平方米的，以产权登记面积为准。
32、房屋基地面积超出土地证登记面积能否进行房屋面积认定
被征地农民的房屋基地面积超出土地证登记面积的，经村集体经济组织出具同意意见后，可进行面积认定。
33、不在旧村场范围内的房屋能否认定
被征地农民因历史原因未在旧村场范围内取得宅基地，在旧村场紧临国有土地上已建成的房屋，不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分可予以认定，但不能对该房屋进行分户认定和面积补差。
34、报而不建的部分应该如何补偿
按照报建已批复的面积进行赔偿，报而不建部分，被征地农民需要向属地政府支付建筑成本。
35、祖屋等老旧房子怎么进行房屋面积认定
政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变、未完成产权登记的房屋，由相关部门依据利用历史地形图等相关资料，针对老旧房屋合并到原始户房屋中进行分户认定。
36、夫妻双方均为被征地农民，离婚后怎么面积认定
夫妻双方均为被征地农民，婚姻存续期内或在2015年3月29日后离婚的，只视为一户进行房屋面积认定。
37、死去被征地农民能否参与面积认定
不能。被征地农民身份只是为了进行分户消化村历史建筑的一种形式，身份不能继承。
38、在城市更新过程中去世的被征地农民，能否进行面积认定
被征地农民在项目启动城市更新（更新意愿、实施方式表决之日投赞成票）后去世的，可以参与房屋面积认定。
城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或者是两者结合的方式。
城中旧村更新项目对权益人的安置补偿房屋建筑面积按照房屋认定面积的1.1倍计算；该权益人五层以下房屋建筑面积扣减房屋认定面积的差额部分按建筑成本作货币补偿。
41、政策核定的租金和搬迁费标准
参照红联、南联补偿标准，临时安置补偿费按25元/平方米/月，搬迁费用15元/平方米。
被征地农民户全体家庭成员房屋经面积认定后总面积不足400平方米的，差额部分（即400平方米扣减房屋面积认定部分）可按1:1计算应补偿建筑面积，但该被征地农民户应向属地政府支付该部分面积房屋的建筑成本。
建筑成本是指更新区域内村民建房的平均回购成本，由属地镇人民政府（街道办事处）委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。
44、城市更新为什么重新整理被征地农民花名册，在村里生活多年为什么不在名册里
于2014年启动香洲区旧村改造后，市政府要求镇街牵头股份公司对存档的纸质花名册进行整理，录入电脑整理成电子版，整个过程不是进行身份复核，只是将纸质版边吃低电子版。以原花名册为准，不做增减。
45、对被征地农民身份有异议，怎么核实
递交材料到国土部门，申请对身份进行核实。
46、村集体经济组织将全部生产留用地纳入旧改如何赔偿
村集体经济组织将现有全部生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，可按照生产留用地上房屋认定面积的1.1倍计算村集体物业回迁补偿建筑面积。村集体物业回迁补偿建筑面积不足生产留用地容积率1.0面积的，按生产留用地容积率1.0面积计算。
47、村集体经济组织无生产留用地纳入旧改的如何补偿
村集体经济组织无生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，按照原有集体物业房屋认定面积的1.1倍计算集体物业回迁补偿建筑面积。
是。在更新单元规划中，村集体经济发展用地独立划定，保留划拨性质，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
根据城市更新政策，旧改后补偿给村集体的物业全部登记在村集体经济组织名下，为确保长久的发展村集体经济以及发挥村集体经济组织对每一代村民的扶持作用，政府明确所有旧改后的补偿物业保留划拨性质。
50、旧改后村集体物业总量是否有所提升
新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于集体回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
51、村集体资产补偿方案如何算是通过
村集体资产补偿方案由村集体经济组织召开大会，并获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意即为通过。
52、村民的拆补方案与更新单元规划方案如何算是通过
村民房屋拆迁补偿方案、更新单元规划方案可以采取集中或分散表决的方式，获得占全体权益人三分之二以上（含本数）同意即为通过。
参照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》珠府【2015】43号文进行套价。
房屋面积认定表是套用拆迁补偿政策，核定每户应纳入政府开支的补偿成本面积。
55、是否每个被征地农民指标都有400平方米
不是。需结合实际情况而定，被征地农民是通过分户来消化认定原始户中超出400平方米的房屋面积，并不代表每个征地农民就有400平方米房屋。
56、为什么5层以上房屋不能认定面积补偿
市政府颁发的所有法律法规等文件规定，五层以上属于违章建筑。
57、城市更新补偿村集体资产后，村集体资产是否不再属于村民
根据《珠海市城中旧村更新实施细则》，村集体物业保留划拨性质，用于建设集体经济发展物业。城市更新之后，集体资产仍属于股份公司全体股东所有。
58、自建房一楼做商铺使用，拆迁补偿能否申请商铺补偿
不能做商铺补偿。因为村民自建房屋属于集体划拨宅基地，并非商业用地。征收补偿只能按照住宅进行房屋面积补偿。倘若土地性质已经变更成商业用地，并办理了相关产权证，可按照产权登记面积进行补偿。
59、经政府审批的拆迁补偿安置方案用途
政府按照政策认定的补偿数据是整村开发成本测算的依据，用于确定开发规模。
60、如何保证村民在城市更新改造的基本利益
经政府审批的补偿方案是对村民的基本补偿标准。同时任何开发商来做旧改，对产权人的补偿标准不得低于政府审批的补偿方案的标准。具体的补偿以开发商和村民签订的补偿协议为准。
61、村民应该在哪里查看公示结果
城市更新过程中提及的相关公示、公告，应当在城中旧村更新区域范围内进行现场公示、公告，亦可到项目现场城市更新办公室咨询。
62、为什么不给开发商建多点物业
受周边的市政配套设施的限制，不能把房子盖太多，避免入住的人过多，造成学位不够用，道路塞车，水压不够，电力不足，严重影响居民的生活。建设规模的确定是政府的职责和权力，任何其他社会团体、个人无权更改，是客观不可再改变的事实。
村集体经济组织在公开、公正、公平的原则下，可以通过社区股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业。需获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意方能通过。
64、可以同时和多个企业谈补偿吗
项目开发企业自获得资格之日起两年内享有项目的唯一拆迁补偿谈判权和预签约权。
开发企业自取得资格起应分别和社区股份公司及属地镇政府签订项目履约协议，协议明确开发企业的具体工作要求和完成时限，一般不超过2年。
项目开发企业自签订旧村改造项目履约协议起一年内，应根据市控规委批准的项目规划指标条件完成方案的编制工作。并通过区城市更新主管部门的核准认定。
67、为什么要固定房屋拆迁1.1的补偿系数
《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》第二十条 城中旧村更新项目对权益人的安置补偿房屋面积按照房屋认定面积的1.1倍计算，全市统一补偿标准。
69、夫妻都是被征地农民，在哪边进行确权
如果户内有外嫁女情况，在不违背夫妻同一个指标的原则下，应尊重村民自身意愿并结合实际可消化房屋面积进行选择认定。
70、为什么报建批复面积不足400平方米
由于相关规定报建房屋需要考虑避让道路、河流和山体等因素，所以实际批复的面积可能小于申报面积。
更新政策只针对本村积极配合更新相关工作的权益人进行房屋认定和补偿
73、回迁房周边如何保证开发商会建设公共设施
更新单元规划方案中需包含符合规划条件的公共服务设施数量。实施主体除了原缴交的项目启动保证金为项目补偿安置保证金外，还应足额缴交公建配套设施建设保证金，确保项目正常进行。
74、为什么更新意愿、实施方式三分之二以上就能通过表决
更新意愿和实施方式仅指是否意愿进行更新，若愿意，是以自行更新还是合作更新，这是城中旧村更新的启动环节，尚未涉及到村民的实质性补偿，在这个阶段规定三分之二以上的通过率，既有利于充分体现村民自主意愿，又有利于城中旧村前期工作的启动。
其他产权人只能参与更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案的表决。
76、为什么其他产权人不能参与更新意愿、实施方式和项目开发企业的表决？
其他产权人的身份、合法权益如何确定有待于开展前期工作后方可核定。更新意愿、实施方式和项目开发企业的表决出前期工作的启动环节，该阶段其他产权人的权利情况尚未明晰，不具备参与这一环节表决的基础。与此不同的是，股民的身份已经确定，以其作为表决主体是有法律依据的。
77、城市更新中镇人民政府（街道办事处）主要负责的工作
镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。（属地城市更新主管部门负责统筹、协调、指导城中旧村更新各项工作。）
78、城市更新中国土资源主管部门主要负责的工作
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册核实等工作。
79、城市更新中城乡规划主管部门主要负责的工作
城乡规划主管部门负责房屋报建情况的核实等工作。
80、城市更新中城管执法主管部门主要负责的工作
城管执法主管部门负责违法建设行为的查出情况核实等工作。
81、城市更新中海洋农业主管部门主要负责的工作
海洋农业主管部门负责核实确认蚝民、渔民身份。
82、城市更新中侨务主管部门主要负责的工作
83、城市更新中不动产登记机构主要负责的工作
不动产登记机构负责不动产权证信息核实等工作。
被征地农民是指村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的农民，一切不在花名册的人员就不是被征地农民。
世居居民是指所在村初次被统征土地时户籍已登记在本村的城镇居民，城市更新里，限定为具有合法房屋或土地来源的居民。
非征地农民是指户籍登记在本村但不属于被征地农民的农民。
侨民是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。
渔民是指户籍登记在本村历史上从事渔业生产的村民。
蚝民是指户籍登记在本村历史上从业养蚝的村民。
是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民（股民）以外的组织和个人。
是指已享受政府税收、地价等优惠政策购买或自建住房，或是已领取政策性购房补贴。
包含被征地农民、世居居民、非征地农民、侨民、渔民、蚝民和其他产权人等七类。
是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。
是指更新区域内村民建房的平均回购成本，由属地镇人民政府（街道办事处）委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。
被征地农民户为所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的户。
更新单元规划是指项目回迁用地的片区规划。
是指项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公布。公示期不得少于七日（自然日）。
是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
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