观点直击星盛商业“断舍离”只做有收款、有利润的项目
观点网 “商业就是要玩，我们要玩出新花样。”2025年，星盛商业这家在商业赛道已深耕20余载的老牌企业，究竟能在创新浪潮中交出怎样的新答卷？
8月29日，星盛商业发布了2025年中期业绩。上半年，公司录得收入2.84亿元，较去年同期下降9.4%；归母净利润0.87亿元，同比下降2.5%；毛利率约52.3%，同比上升0.7个百分点。
这是星盛商业上市5年以来的第二份收入下滑财报，上一次出现收入下滑是在2022年全年财报中，彼时全年收入同比下降1.8%。
而针对今年上半年收入下滑的业绩表现，管理层指出，一方面是由于委管项目的退出，另一方面则是受地产行业大环境影响，前期部分咨询顾问项目数量有所减少。
具体来看，星盛商业收入主要来自三部分，一是委托管理服务，期内收入1.86亿元，同比下降约11.4%，占总收入的65.3%；二是品牌及管理输出服务，收入0.34亿元，同比下降约20.8%，占比12.1%；三是整租服务，收入0.64亿元，同比增长5.7%，占比22.6%。
不过，值得一提的是，上半年管理层依旧坚持分红派息，中期每股派息5港仙，派息率53%。
“国内消费的结构性升级，政策的持续利好，新趋势爆发，我们企业也在找新的一个出路和活路，大家都顶着压力，凭韧力等东风。”
面对今年上半年的市场环境，管理层表示仍存在不少的压力。近年来，星盛商业的毛利率和归母净利润均呈现下滑趋势，而主要原因是毛利率较高的“品牌和管理输出服务”收入占比减少。
在三大收入业务中，上半年，品牌及管理输出服务的毛利率高达75%，委托管理服务的毛利率为57.7%，而整租服务毛利率仅有24.5%。
但2021-2025年中期期间，品牌及管理输出服务的收入占比从蕞早期的34.7%持续下滑至12.10%，反倒毛利率蕞低的整租服务占比在持续提升，从2021年末的3.8%提升至22.6%。
数据来源：企业公告，商业客整理
从合约建筑面积及商用物业数目变化来看，2021年期末-2025年中期，品牌及管理服务输出业务的总物业数量仅减少了1个，但合约建筑面积却减少了34%，剩余134.4万平方米。
委托管理服务的物业数目亦从2021年期末的17个减少至12个，合约建筑面积减少21%至88.6万平方米；整租服务的物业数量从原来的2个增加至如今的7个，面积增长233%至41.6万平方米。
事实上，物业数目的减少，除了客观原因外，也有主观原因。2023年新一批管理层上任后，果断进行了战略调整，提出了“战略聚焦”和“区域聚焦”的思路，主动放缓了扩张速度，退出了部分项目。
今年对于项目的减少，管理层在中期业绩交流会上指出：“我们追求的不是一时的规模，而是穿越周期的一个生命力。”而在去年中期业绩会上，管理层亦提及道：“有收款、有利润的项目我们才做。”
2022年，星盛商业解约了南昌商联星河COCO Park、上海博万兰韵星河COCO City等6个项目；2023年再解约了普宁星河COCO City等6个第三方项目；2024年，主动与广州从化海音星河COCO City及济宁星河iCO完成解约。
今年上半年，星盛商业也主动与珠海星河COCO Park的业务完成解约。不过令市场不解的是，该项目于去年7月23日才刚宣布签约，服务时长10年，如今项目还未开业，便已和平分手。
截止2025年6月末，星盛商业向52个商用物业项目提供服务，总合约面积约265万平方米，当中由独立第三方开发或拥有的比例压降至45.8%。
结构调整阶段必然伴随阵痛，而破解当前难题的关键，在于运营能力的提升。“我们的战略就是稳住基本盘，锁好大湾区根据地，站好长三角主场站，聚焦管理半径，提升品牌价值。”
管理层在业绩汇报中指出，目前已开业项目共27个，尽管市场环境仍在变化，星盛商业旗下项目平均出租率依旧保持在90%以上，录得92.5%；项目同店客流同比增长4.4%，同店销售同比增长11.4%。
而深圳，作为星盛商业的大本营，是其调整的主要核心地。
近年，为迎合持续的“港人北上”潮，福田星河COCO Park申请了福田区首个即买即退税点；拥有山姆会员店作为主力店的龙岗星河COCO Park，开通了港客专列巴士；深圳·星河WORLD也在去年开通了国内首条产业园内的常态化无人机配送试运营航线。
今年在重点业态品牌资源上亦有新的突破。4月18日，星盛商业在深圳光明区举办了“新势野·圳光明·共未来”光明星河COCO City签约大会暨光明零碳生活节，与盒马鲜生、寰映影城、NATA KIDS等品牌携手启动招商启幕仪式。
与此同时，上半年星盛商业对深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park进行了永辉“胖改”。截止目前，星盛商业品牌资源库数量已有5000+，再合作商户数量2800+，期内开发数量250+，其内首店数量110+。
而在开业拓展中，管理层披露，今年下半年星盛将有三个新项目计划开业，分别是深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD COCO Park二期、南京星河COCO City。
截止2025年中期末，大湾区收入占比已达到了74.9%，物业数目32个，其中大本营深圳占据了19个，收入占比65.5%。用管理层的话来说：“优势进一步显现。”
而上海、南京在内的长三角地区，物业数目9个，收入占比15%；华中仅布局武汉1个；厦门、天津等其他区域共布局10个，收入占比10.1%。
在交流会的蕞后，管理层亦提及，近几年星盛商业一直在研究资产证券化，包括公募、私募以及RWA等，在寻找合适机会。“我们觉得公募REITs是市场的拐点，我们未来会在这一块去寻找新的增长点。”
据Wind数据统计显示，上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%。
资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段，未来星盛商业在该道路上是否会有新的突破，还有待继续观察。
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