2020年珠海土拍大战已落下帷幕，用一个表情足以概括！

　　据凤凰君统计，今年，珠海共计成交土地为40宗（不包括工业用地），总揽金为351.8亿。其中，涉宅地块共计成交20宗，揽金325.5亿元，约占土地总揽金9成。

　　从出让地块分布区域来看，涉及全市大部分板块，但像拱北、吉大、香洲等板块今年并无涉宅地块挂招拍。

　　其中，新香洲成交1宗、唐家科创北围4宗、保十琴3宗、南湾1宗、金湾航空新城2宗、金湾滨海商务区2宗、斗门西城A片区4宗、斗门白蕉1宗、高栏港2宗。

　　那么，珠海2020年土地市场整体如何？土地供应热门区域在哪？又有哪些值得2021年期待的地块？

　　今天，凤凰君收集整理了本年度土地出让的情况，和相关的数据对比，让你更直观的了解珠海本年度土地市场的整体情况。

　　从全年的土拍情况来看，珠海优质地块溢价频出，最高溢价50%。

　　其中唐家科创北围、西部中心城区、金湾航空新城、新香洲、保十琴等规划利好区域争夺激烈，常现各方房企激战。

　　不过，值得一提的是，今年挂牌的涉宅用地仅保税区1宗中止出让，其余挂牌地块均顺利拍出。

　　注：横琴新区数据包含保税区、十字门；金湾区数据包括高栏港；香洲区数据包括高新区

　　再来看看珠海涉宅地块成交楼面价TOP10，楼面价最高为中海竞得的十字门地块，以约23281元/㎡的楼面价荣登珠海2020年的“单价之王”。

　　同时，该地块也以104.76亿元荣登珠海2020年的“总价之王”。

　　从凤凰君统计到的数据可以看到，今年土拍供应热门区域非唐家科创北围和西城A片区莫属。

　　其中，北围成交面积约20万㎡，成交金额约55亿元；西城A片区成交面积约16万㎡，成交金额约23亿。

　　溢价成交、多家开发商围猎，可以说是这两个板块土地市场的共同点。

　　如科创北围，引得建发、颐安、力高、中梁、佳兆业、海伦堡、华发、金地、天地源等房企闻香而来，一宗“住宅+商业+幼托用地”更是以溢价36%出让。

　　再如西城A片区，吸引招商、华发、海伦堡、华以泰、南光置业等房企围猎，激烈程度如何？在12月23日，海伦堡激战61轮，耗时70分钟，最终溢价50%竞得板块内一宗住宅+体育用地。

　　注：据“铁建珠海西部投资”的数据，截至目前，西城A片区已经成功挂牌出让8宗土地，累计出让宗地占地面积为88.67万平方米，计容积率建筑面积为136万平方米（含学校及部分绿地等），占片区总可出让建筑面积的40.33%。

　　从密集的出地，多家房企报名，竞拍溢价，再到多家房企的首入，凤凰君认为这两个板块背后释放了几个信号：

　　二、政府与开发商对板块的超乐观态度。

　　而在今年，两个板块的利好频传，其中价值更是不言而喻。

　　先来看看北围，今年深珠两地同时发声，将推动“深珠先行区”(深珠东西两岸融合互动发展先行区)，其中先行区大概率落地珠海高新区。

　　交通方面，10月下旬，珠海市自然资源局发布了《珠海北站综合交通枢纽详细规划》采购项目公开招标公告。根据规划，南珠中城际、广珠城际线号线三条轨道交汇于珠海北站。意味着，珠海北站未来将是大型的换乘站。

　　此外，近期通车的金琴快线，纵横珠海南北，仅需20分钟，而未来二期终点将接驳中山东外环高速，更快一步享受深中通道(预计2023年通车)带来的利好礼包。

　　同时，凤凰君首爆的唐家港到前海蛇口港的航线，极大可能于明年可见重点进展。（：详情回顾）若该航线开通，高新区到前海将早于深珠通道，可实现30分钟连接!

　　今年洪鹤大桥、双湖路以及跨鸡啼门特大桥的通车，让西城A片区更具想象色彩。在航空新城日趋成熟下，是否西部中心城下个打造的重心便在A片区?让人不禁遐想。

　　▲双湖路（已通车），拍摄时间：2021.1.5

　　要说2021年珠海楼市将如何？还要看2020年度房企们拿到的“弹药”！

　　对凤凰君来说，2020年有几宗地块最值得期待。

　　其一，地理位置十分优越，地块东边为珠海国际会展中心；西边为马骝洲山；北边临近珠机城轨十字门站，南边则临磨刀门水道，正对横琴金融岛与澳门。

　　从区位图可以看到，该地块被各形式业态包围，诸如珠海国际会展中心、华发喜来登酒店、珠海中心大厦、华发中演大剧院；北临一体化区域商务商业界面地，与十字门华发商都对街而立；西面是马骝洲山，南面临水，与横琴金融岛隔岸相望。

　　区位的优势自然也足以证明该地块将是十字门商务区的核心发展区域。

　　其二、体量非同小可，该地块占地面积约192250㎡，建筑面积约≤450000㎡。

　　其中商业、商务公寓约4.6万㎡、商业约2.1万㎡、二类住宅、商务公寓约10万㎡、二级邻里用地约0.5万㎡、幼托用地约0.6万㎡。

　　由于横琴可售住宅较少，入手门槛较高，可以说十字门承接了周边部分上班族和在横琴上班的港澳人士。自然，有高端配套加持的同时也需要基础配套的支撑。

　　可以看到，该地块将迎来继十字门华发商都后的另一处商业项目，同时还将配套一所18班幼儿园，十字门小学也预计明年开学，意味着片区内配套正逐渐夯实，逐步向高规划且高生活转变。

　　该地块位于科创北围片区金业南路北侧、新湾六路西侧。就在珠海北站的西侧，靠近礼和小学、大德世贸广场。

　　凤凰君认为，该地块有以下几个看点：

　　其一，配建不少于8万㎡的购物中心，需整体持有、不得分割销售，填补了板块稀缺的商业因子。

　　这意味着，该地块配建的大型购物中心，体量比金湾华发商都还大（计容建面约7.3万㎡），有望刷新区域的商业版图。

　　其二，地块紧靠珠海北站，主要规划为商业商务用地，是妥妥的大型TOD综合体项目。

　　不难看出的，珠海北站以西片区，多个住宅、商业地块（黄色）环绕该宗大型综合性地块。而该地块也为片区内罕有的商务商业（紫红色）地块，其中的稀缺价值自然不可比拟。

　　其三，商务商业用地面积为7.48万㎡，为核心板块内最大的综合体，助力北围的高新产业发展。

　　随着鹏瑞金玥湾、海玥湾及中海十里观澜花园相继推出，意味着经过近10年的发展，航空新城将进入一个新的品质与价格齐飞的3.0阶段。

　　因此，3.0时代下，航空新城的新项目让人尤为关注。

　　在11月份，市自然资源局陆续公布两个项目的效果图。先来看看卓越地块，根据批示，该项目名为卓越旭辉江屿海花园。

　　该项目主要分为三大区域：A区域（商业、酒店）、B区域（住宅）及邻里中心用地。

　　注：该项目内建设的旅馆项目应为金湾区政府认定的酒店品牌，如洲际（假日、智选）、万豪（万怡、万丽）、希尔顿（欢朋）、喜达屋（福朋喜来登）、君亭（pagoda、君亭）、阿尔卡迪亚（阿尔卡迪亚、荣玺、荣逸温情）、温德姆（华美达）、雅高（美爵、美居、诺富特）等同等级及以上品牌签订由其进驻经营的《管理合同》。

　　▲卓越旭辉江屿海花园现状，拍摄：凤凰网房产珠海站，2020.11.04

　　▲卓越旭辉江屿海花园住宅外立面效果图

　　▲卓越旭辉江屿海花园邻里中心效果图

　　再来看看粤海地块，根据批示，项目名为粤海拾桂府。

　　从公示的规划总平面图得知，项目东侧，将建设6栋33层、约98.9米高度的超高层住宅；项目西侧，将建设7栋11层、约33.4米高度的小高层住宅。项目西北角，将建设一栋约13层、约50米高度的办公及2层的商业楼。

　　▲地块现状从两个项目现状来看，或许今年下半年才能入市，那么，届时价格会是多少，值得讨论。

　　滨海商务区作为新发展区域，从2018年出让首宗地块以来，供地节奏都较为“节制”，截至今年地块成交前，只成交了三宗地块，只有碧桂园、万科两家房企进驻，多为搭配着公共配套建设的地块。

　　可以看到，南光竞得的地块需配建城市道路、公园绿地、幼托（15班幼儿园）、一级邻里中心及社会停车场综合用地。

　　而万科竞得的地块需配建幼儿园、小学以及初中等综合用地。

　　▲其中诺文酒店管理有限公司竞得地块规划为旅馆用地

　　这意味着，随着万科、南光置业两宗业态丰富涉宅地块的加入，有利于航空城滨海商务区进一步补全公共配套，加速板块的全业态布局。

　　以上就是凤凰君的年度土拍盘点，接下来的2021年，凤凰君也会继续驰骋在珠海的土拍市场，为凤凰网友们带来最新的一手讯息，请持续关注我们！

　　最后附珠海地块总价、楼面价TOP10一览表：

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