白皮书①珠海2017年半年土拍总结：卖地90宗280万方成交168亿
[摘要] “有心人”不够，要“真心人”
自去年10月，珠海重启“限购”政策之后，珠海地产市场逐渐走入寒冬，但与之相比的是，土地市场仍然展现出一定的热度。在2017年的上半年，虽然土地利用“多规则”已成为政府对土地市场进行调控的趋势，但某些区域仍有开发商愿意以较高成本拿地，在土拍现场仍出现多轮次举牌“抢地”的情况
总体来说2017年上半年，珠海土地市场呈现三大趋势：宗地面积小、土地利用多规则、房企普遍回归理性。半年宅地供应已和2016年全年的宅地供应持平，这也凸显政府要从土地市场开始，调控楼市的信心。
盘点2017上半年珠海土地市场供应情况
新增供应90宗土地，供应面积为230.43万㎡
据珠海房天下数据监控中心统计，2017年上半年新增供应90宗土地，供应面积为280.43万㎡，和2016年相比上半年增加了近100万平方米，同比增长近1倍。
其中供应了13幅宅地，已经与2016年全年的宅地供应量持平。28幅商业用地，剩余为工业用地，
盘点2017年上半年珠海土地成交情况
总收入168.22亿元，其中住宅用地成交119.33亿元。占总收入7成。
据珠海房天下数据监控中心统计，2017上半年珠海卖地总收入为168.22亿元，和去年同期相比增长200%，由于17年上半年住宅用地供应增加，故收入大涨。、
其中，商服用地、工业用地等非住宅用途的土地，多数以底价便成交。住宅用地虽出现“抢地”现象，但亦有多幅未以价成交。土地市场在调控大环境下，房企拿地态度现理智趋势。
从总价和成交面积总数的占比分析，发现：2017上半年，香洲（保税区-洪湾）成交商业面积占比，唐家和横琴的住宅占总收入。
区域供地盘点：东部城区以商服为主 西部新城区未来有多货量入市
东部中心城区商服用地供应为主 横琴时隔三年再现宅地
东部中心城区的横琴-香洲南湾片区仍然是商业用地供地主力，在2017上半年，横琴商服供地5宗，面积为13.16万㎡，成交19.78亿元，未来将会提供50万方的商业产品。
横琴宅地拍卖以低于市场价格成交，出于市场预期
而最备受瞩目的是横琴时隔三年再现宅地供应，本次供应的宅地为横琴国际居住区的首块用地，亦是珠海首块竞自持+竞方案用地。该地块建成后是超22万平住宅社区。但是该地块未能如市场预期以高价成交，最后以单价22000元/㎡+配建20407㎡由中冶置业拍得。
而香洲的供地区域基本在保税区-洪湾港周边的发展区域，在2017上半年，该区域商服用地供地面积达27.62万平，其中，保税区供应5宗8.76万平商服用地，未来预估约有25万方商业产品推出，其余为洪湾港建设用地，包含一块超5万平“指定销售+10年禁售”宅地由中铁建以达到价单价的7000元/㎡+配建77200㎡竞得。
除了洪湾定向宅地，该区域商服用地皆为底价竞得。
平沙新城珠海又一滨海新城推出市场，未来将有超35万平货量入市
平沙新城是上半年宅地供应的一个区域，迎来了碧桂园和保利两大房企入场，作为珠海未来两年着力发展的区域，上半年推出4宗宅地，总面积超15万方，未来将会为该区域提供35万方货量。其中有两块为“定向销售+10年禁售”地块。
除了三一海洋在竞拍珠国土储2017-26地块，进行了竞限配环节，其余宅地均以未到限价拍出。
去年最红的航空新城2017上半年只有两块土地挂牌，其中一块为纯商业用地，另一块为商业功能达65%的商业、住宅用地。两块土地均在航空新城土地中轴线上。最终有本地国资珠海联港和华发分别竞得。
继去年的创历史土拍之后，北站TOD旁地块在上半年推出5块地块，分别被万科、仁恒、招商、高盛竞得。
其中三块纯宅地以单价20000元/㎡成交，进入竞拍环节。在万科竞得的珠国土储2017-17和18土地是有部分社区商业设施配建，5地块建成之后，北站tod的配套开始成形。
政策：“多规则”、“小面积”、“大房企”成趋势
在上半年推出的宅地中，珠海宅地拍卖亦呈现“多规则”趋势，越多规则在上半年的拍卖中就出现，比较有代表性的是：
1、“只可出售给企业员工及区域内企注册员工，获得《不动产权证》后十年不得出售”
2、珠海首现“竞自持”规则下的土地，珠海政策比较新颖的是“达到自持面积之和，竞规划设计方案”。
3、配建面积达到住宅建筑100%时，政府收回土地。
同时，珠海的宅地供应呈“小面积”的趋势，如在平沙新城的珠国土储2017-13和2017-14地块就被分割为两块出售据房天下统计，除了6月28日横琴拍出超16万平 “巨无霸” 宅地和两块“十年禁售”的宅地外，其余的地块宗地面积均不超过5万方。
越多的规则，越小的面积，意味着房企需要付出更多成本开发，这要求房企实力十分强大。此举目的是提高城市提质速度，目前，珠海住宅用地土拍几乎以中国地产百强或者上市公司入场竞争，未来珠海地产大牌主导市场，成为主流。
政府开发新城决心明确 品牌房企合作开发
“多规则”、“小面积”的拿地趋势，业内普遍认为：这无形中增加了企业的开发成本，加快中小房企的淘汰，有利于提高珠海的发展品质，同时从侧面凸显了政府主导开发的决心，避免出现“鬼城”的情况。
平沙土拍两地块，本是一大批宅地，现在分开拍卖，竞得房企保利和碧桂园采取合作模式开发。
不少品牌开发商为了减少开发成本，让产品更具整体性，皆采取合作开发的模式，例如平沙新城的珠国土储2017-13和2017-14地块分别由保利和碧桂园竞得，近日在民政局的地名备案上，两项目名皆冠上了两间品牌房企的大名。这亦不排除6月拍出的TOD旁地块有这样的玩法。
在业内人士看来，在今年上半年拿地的企业，若果是马上建设的话，在项目达到备案标准后，就刚好赶上了港珠澳大桥通车运营的营销潮。从拿地区域可以看出，上半年的拿地由平沙与唐家科创北岸作为供地主力，这些在两三年内都是“话题满满”的地域，并不愁卖。
数字上的低价考验房企运营 珠海要“真心人”
总的来说，在上半年的土地拍卖中，而地块供应区域非常均衡，除了已无净地供应的市区，高新区（金唐）、高栏港（平沙新城）这些后来居上的新城地块都有较大面积的供地。
在限高价之后，土地成本不再“无上限”的上涨，数字上的“低价”在一定程度上稳着市场对价格的认知，稳定市场气氛。但是更多规则出现，皆因珠海需要“真心人”。
以“销量”为王的品牌房企，是不是为了开发而开发？会不会成为早期由外地进入珠海的房企的的尴尬？这些问题一直萦绕在珠海人的心头，但是品牌房企在短短十年占领珠海市场靠的是底气，但是要真正扎根考的是运营。
从范围内“自持”产品越来越多，但是珠海首次自持竞拍便告失败，这并不代表珠海市场冷淡，在小八看来，这不妨是政府放出的态度珠海很需要有实力的企业留在珠海开发发展，这里需要“真心人”。
随着各重大工程的落实，未来三-五年是珠海各区发展的关键时期，找到够硬气的开发商投资是成型是目前来看的方法，是珠海实现在粤港澳大湾区政策红利下弯道超车一种优先方式。
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