珠海：400多万平米旧厂房变身酒店写字楼
工业西进，厂房闲置;商业待发，用地紧缺。“改造旧工业厂房用地无疑成为促进集约用地、解决用地瓶颈的重要抓手。”市法制局有关人士如是认为。记者昨日从该局获悉，由市国土资源局制定的《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》(以下称《办法》)近日经市政府批准出台实施。
据介绍，这次旧工业厂房用地改造实施办法实为此前“三旧”改造意见的具体细化。《办法》以“政府主导、规划统筹、市场运作、产业优化、稳步推进”为原则;充分发挥企业和社会资本参与改造的积极性，对旧工业区、旧厂房予以整合，完善配套，转换功能用途，提高土地利用效益，确保城市经济的可持续发展。
《办法》要求严格控制商品住宅及其配套商业的开发;鼓励原工业项目向各工业园区转移。香洲区将先行开展改造工作，目前香洲主城区内旧工业厂房主要分布在吉大工业区、南山工业区、北岭工业区，占地面积约115万平方米，加上散落在其他旧村的工业厂房，估计旧工业厂房用地总面积400多万平方米，比旧城改造多2.5倍。
《办法》强调，对旧厂房工业用地的改造，要突出强化城乡规划的控制和协调作用、产业发展方向的引导作用。对列入改造范围内的地块，按照改造总体规划，编制控制性详细规划，提出改造方案，明确改造的规模、预算和时序，合理制定年度实施计划。
在旧厂房用地改造后的用途方面，《办法》规定了三个用途：1、市政及公用事业用地。包括公共绿地和文体卫公共服务设施用地、公益事业用地及市政配套基础设施用地;2、现代服务业。酒店、写字楼、研发设计、现代物流业、信息服务业、总部经济、文化创意产业、现代旅游业、商务会展产业、金融服务业及大型商贸中心或专业市场商业服务业;3、高新技术产业。
《办法》还明确，符合城市规划和改造要求，需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，可一并列入改造范围，但累计面积不应超过改造项目地块面积的10%。
经原土地使用权人同意，可先行组织地块出让后再实施搬迁。对于原土地使用权人与实际使用人不一致的，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出改造申请。
对于符合城市规划，在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业的，经批准，可按改建方式处理，不视为改变土地用途。
旧工业厂房用地的改造采取改建、拆建、收购和收回四种方式。对于以改建、拆建和收购方式改造的项目不能用于商品住宅及其配套商业建设开发。
(一)改建：利用工业厂房、仓储用房兴办现代服务业，原有建筑物不拆除，按新的用途和要求进行建筑装修的方式。
(二)拆建：将原建筑物整体拆除，再按新的用途和要求重新进行建设的方式。
(三)收购：市场主体根据改造规划，采取市场方式收购旧工业厂房用地进行改造的方式。
(四)收回：需要进行城市基础设施和公共服务设施建设的用地、为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用的土地、拟进行商品住宅及其配套商业建设的用地、未开发建设的国有划拨用地和其他依法应当收回的用地，经市政府批准后，予以收回。
《意见》明确的几种用地处置办法是这次旧工业厂房用地改造的亮点。
1、采取改建方式的用地，一般以宗地为单位实施，情况特殊的，可以以单独一栋建筑物为单位实施;该用地改造后的产权人不变、土地使用年限不变、建筑物主体结构不变、房地产权证登记的土地用途和供地方式不变;涉及到土地收益上缴的，另行制定办法，在办法出台前，不予征收。
2、对采取拆建方式的用地，土地性质和土地使用年限按新宗地自批准之日重新起算;用地用途(功能)和容积率按控制性详细规划核定，按批准拆建时的地价管理规定标准计收(大型商贸中心和专业市场除外);拆除一平方米合法工业建筑面积，可抵扣二平方米工业建筑面积地价(批准拆建时的地价管理规定标准);抵扣额超出应缴地价的部分，不予补偿。
3、改造涉及划拨土地使用权和改变土地用途，经批准可以采取协议方式补办出让手续，按批准改造时的地价管理规定相应用途标准补缴地价。
4、采取收回方式的出让用地，可以在该用地予以公开方式出让后，将土地出让收益的50%(划拨用地为30%)，作为补偿予以原土地使用权人。
暂不公开出让、不具备出让条件或规划为市政及公共事业用地的，假定该用地用途(功能)为商业10%、住宅30%、酒店30%、办公30%，容积率为2.5，并依据收回时的地价管理规定的相应功能的地价标准计算土地出让收益，以此确定该地块补偿总价。
5、改造用地用途(功能)为大型商贸中心和专业市场(即独立的、用地面积不低于8000平方米或建筑面积不低于10000平方米，整体或整栋销售的商业建筑)的地价标准，按批准改造时地价管理规定商业用途标准的40%计收。
6、经市政府确定的重点耗能企业的专项搬迁工作将另拟订一揽子处置办法。
7、改造用地涉及各类历史用地手续处理的，按照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)和省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》(粤府办〔2009〕122号)和市政府《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(珠府〔2010〕32号)办理。
去年，广州市相关部门酝酿在2010年亚运会前掀起新一轮“三旧”(旧城区、旧村庄和旧厂房)改造，一大批旧城区和城中村都将发生根本改变。据初步统计，广州摸查出需要改造的“三旧”低效用地多达28平方公里。这相当于广州10多年的住宅用地供应量，面积几乎等于55个天河体育中心。
旧厂房改造则以退二进三、产业转型等为契机。日前启动改造工程的位于荔湾芳村地区的专业市场启秀茶天下项目原为广州铝材厂旧址，是广州市首个“退二进三”项目。建筑面积4万平方米，毗邻芳村大道，预计建成后将有超过600家专业的茶商进驻，年交易额将达到40亿元人民币。
以工业发展为主要产业的广州近年来城区改造，扩大了商用物业的范围。旧厂房的业主为国有企业，由于旧厂房改造的客观限制条件很多，一般不让拆建，前期投入需要庞大资金，一般国企都会长期租给开发商或者公司运营和包装。
目前广州旧厂房改造多发生在荔湾区和白云区，其中荔湾芳村地区旧厂房多改造成创意工业园或写字楼，荔湾区、白云区的旧厂房则多改为专业市场和零售商业百货等业态。例如，有广州“西九龙艺术天地”，“七八九”和“新天地”之称的信义会馆由广东省水电水利施工公司废置的1960年代仓库和厂房重新翻新，从策划到建成，历时5年。据透露，信义会馆的开发商承租大约在10元/平方米，而改造后租金大约在20-40多元/平方米。
2005年，上海市大规模整治环境污染，一大批企业搬出城区，留下大面积老厂房，同时，上海经济型酒店建设成风，空置的旧厂房与酒店用地的需求两种互补的机会不期而遇，擦出火花。
李刚(化名)是当时较早看到机遇的商人之一。2005年8月，李刚以0.7元/平方米/天的价格租下静安区一间6000平方米的老厂房，租期15年。在投入启动资金1800万元后，改造出一座拥有70个标准间、50个单间的经济型酒店，房价每间140-200元，现在每天的出租率高达85%-90%，经营利润率达45%。“每年平均有600万元的收入，除去运营成本180万元，每年可有10%的回报率，仅需5-6年即可收回成本，而一般的酒店则需要8-10年才能收回。”李刚告诉记者。
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