城市的本质是物资和人在空间上的集聚，根据不同的特性及需要进行合理调配，实行差异化管理，可以有效提高劳动力的专业性与资本的效率。

　　很绕口是不是？简单代入一下就明白。

　　珠海有三个行政区：香洲区、斗门区、金湾区，由于地缘差异，每个行政区都形成了差异性的产业结构。

　　香洲区：以高端服务业、高新技术产业、高端制造业为主，第三产业GDP占比高达64.9%（2019年）。

　　斗门区：由电子信息、智能制造、新能源新材料、现代物流与现代农业等领域构成；

　　金湾区：以发展航空、生物医药、新能源等战略性新兴产业与传统电子电器业为主，3+1产业格局。

　　《珠海市现代产业体系规划（2017-2025年）》对各区域的产业进行了明确划分：

　　在这样的规划下，每个行政区都能因地制宜，发展适合自身的产业。

　　比如，香洲区紧挨着澳门，近几年澳门每年接待超过3000万旅客，香洲区旅游业直接获益，仅2019年横琴长隆就接待了1174万人次，全球单体乐园游客量排名第8；

　　比如，唐家高新区是54个国家级高新区之一，周边高校林立，给区域带来足够多的流动人口和城市活力，依赖高新产业和教育资源的结合，可以形成版块的良性发展；

　　比如，高栏港主打重工业，虽远离主城区，但有着完善的市内物流机制，依托珠江口西岸惟一的深水建港条件，可以很好的开展石油化工、海洋工程装备制造、清洁能源、临港物流等产业；

　　再比如，斗门区是典型的岭南水乡，基本农田保护面积28万亩，占全市72.5%，用来发展农业渔业就最适合不过。

　　值得一提的是，截止11月19日，珠海上市企业数量虽然只有39家（A股+港股+美股），但总市值达到了7653亿左右，市值总量在大湾区9市中排名第四，仅次于深圳（476家、总市值153137亿）、广州（203家、33623亿）、佛山（56家、18707亿），比东莞（50家、7261亿）的上市企业总市值要高出近400亿，数量却比东莞少11家。

　　△珠海上市企业一览，市值以亿为单位

　　此外，珠海还有60余家新三板挂牌企业，比如我们时常听说的希尔传媒、蓝海之略、派诺科技、迈科智能等等，都是珠海本土的新三板企业，这里就不过多阐述了。

　　还是说珠海环境太好，漂亮得不像实力派？

　　当然，产业归产业，如果回归到买房上，仍需要区别对待。

　　虽然珠海三个行政区都有自己的强势产业，但从楼市行情来看，不同行政区之间的房价接受度还是存在较大差异的。

　　我们调取了中国房地产协会的禧泰数据，根据数据显示，香洲区的购买力最强，即使房价到了400万，整体依然呈供不应求。

　　在斗门区，100万及以下的房子关注度超过50%，120-140万几乎是平衡状态，当总价超过160万，关注度直线万以上的房子也有人看，但供需两端占比非常低，只有少数的头部购房者在关注。

　　总价超过220万以后，关注度就明显减少了。

　　但由于诸多因素，不是并个区域都具备普遍强劲的购买力。

　　但园区内多以普通流水线的厂工为主，一个月几千的工资，根本无法支撑起太高的房价。

　　虽然人均GDP全市最高，但最大的短板就是人少，常住人口只有20万左右，倘若无法引进更多人才，整体发展依然会受阻。

　　附近工作的高新技术人士依然买得起，有不少金山、虎牙、远光的员工都买了格力海岸、仁恒滨海半岛等楼盘。

　　但凡基本面好点的，都会被本地购买力快速消化。五洲三期更是开盘即售罄，有钱也未必买得着。

　　唯有高能级的产业，才能孵化出一批强劲的购买力，片区的房子才更有价值。

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