珠海新城——航空新城、科创北围、湖心新城哪家强？
文章来自微信公众号——粤C楼市白皮书
上一篇我们跟着新城开发的大神——段先念先生学习了他在西安的成功经验，如果总结成新城开发的套路的话，大致是这样的：
（1）整一个能吸引人、又符合实际的规划出来，然后要让开发商和买房人相信和期待这份规划；
（2）开发商信了就能吸引来投资，而这些投资的落地都会提升新城的价值；
（3）买房人信了就能来买房，买房的资金就会支持开发商的进一步投资，从而形成良性循环和三方共赢。
在我们珠海小渔村，这些年的新区、新城也是层出不穷，其中开发的理念和方法上也是各有特点。其实一直有想法来对比下这些新城，但总感觉自己的认知还不够，不敢随意乱写，就一直拖着。
今天就趁着刚跟段大神学完的热乎劲来聊聊这个话题，横琴新区那样国家级层面的我们就先不聊了，刚起步的三溪科创小镇也先放一放，我们就聊一聊科创北围、航空新城和湖心新城这三个已有些时日的新城。
【1】航空新城——起步蕞早，高度宜居，确定性高
2013年，金湾航空新城核心区正式启动建设，由华发集团负责片区的综合开发运营。核心区以中心湖公园为核心，由华发倾力打造的四大中心环绕分布（市民艺术中心、国际商务中心、产业服务中心、公共文化中心），这里被规划成为集行政中心、商业中心、高档住宅区、文教娱乐为一体的现代化新城。
这是航空新城各个楼盘打广告时都喜欢引用的一段介绍，而现在这些广告词都已基本落地，片区的开发完成度已经达到八成左右，而整个过程只用了十年左右的时间。
2013年，片区内开发蕞早的小区——时代山湖海的单价大概是10000元，现在的二手成交单价大概是22000~23000元，而片区内新盘单价大概是25000~30000元。
这个增值一方面是片区内不断建成的公共设施所带来的，另一方面也是大家对于这个片区宜居度认可的不断提升。
学校、公园、景观、商业中心、艺术中心、图书馆等等，你对住宅片区的所有需求在这里都有了，而且要么已经建成，要么即将完工，这就是我们所说的——高度宜居、确定性高。
但是我们也应该清楚但是，确定性高也会意味着不会再有超额收益了。
【2】科创北围——产业头部，关键在于能否兑现
科创北围位于高新区唐家湾北部，处在大湾区珠江口位置，周边接近澳门、中山、广州、深圳以及香港等重要城市，同时也是大部分湾区城市进出珠海的头部站。2016年，珠海科创北围正式开启土拍，势头一路猛进，引项目， 造“地王”，某开发商以约 2.9万/㎡的价格，创下当年北围土拍蕞高记录，直到现在仍未被打破。
科创北围的起步比航空新城晚了三年，但在去年华润项目敲定后，这个片区也就颇具雏形了。
我们可以对比下科创北围和航空新城的项目分布图，就会发现：
（1）相对于航空新城以黄色住宅地块为主，科创北围的西侧大多被灰色的产业地块占据，这就是科创北围一直在强调的“产业头部”。
这些产业地块中，有相当部分已经落成，我们从高新区的新闻中，也能看到陆续导入的高新技术企业。
产业当然是好东西，但是我们也应该清楚，产业的培育不可能像建公园那样一蹴而就。产业的成型需要一个漫长的过程，但一旦成型带来的区域价值提升也是不可估量的。什么是“不可估量”？去看看深圳科技园、北京中关村、上海张江高新区、苏州工业园区就知道了。
因此我们才会说“产业头部，关键在于能否兑现”。如果科创北围内的这些产业地块都能够形成真正的产业，那么科创北围的天花板是远高于航空新城的。
（2）与航空新城比较，科创北围的住宅地块大多偏小，且公园、景观以及公共空间被忽略。
科创北围的住宅地块都是被路网切割出来的小地块，每个小地块基本占地1.5~2万㎡，都是4~6栋楼。这样的小幅地块就意味着很难在楼盘内部打造出花样来，通常需要外部的公园、景观等来弥补，但是片区内这方面同样欠缺，这就使得科创北围的宜居属性要低不少。
但关键还是看产业，产业能成的话，还要什么宜居，产业头部，搞钱头部嘛！
【3】湖心新城——似乎还没掌握新城开发的套路
在珠海市的规划文件上，航空新城被称为西部中心城区C片区，而湖心新城则被称为西部中心城区A片区。
但就目前来看，C片区的开发是远远领先于A片区的。这些年，整个西区绝大多数改善型需求和投资型需求都跑去了C片区的航空新城，而湖心路一带则更多地扮演了刚需福音的角色。
相距只有5公里的两个片区为什么出现这么大的差距？
一方面航空新城起步早，有先发优势；另一方面湖心新城的操刀者似乎没有掌握新城开发的套路，例如充满想象的未来规划、吸引眼球的重大项目之类的套路，在湖心新城一个都没看到，那怎么吸引客源和投资呢？
前不久，我们欣喜地看到了以下新闻，湖心新城终于被官宣：
3月10日，珠海市斗门区召开湖心新城规划建设座谈会，正式“官宣”湖心新城片区整体规划及基础设施配套规划情况。未来，湖心新城将打造成为高铁新城“起步区”和滨江特色生态宜居示范新区，为斗门加快建设粤澳深度合作区战略拓展区提供平台支撑。
可是这样的官宣仍然是苍白的，不说规划图，新闻稿上连效果图都没有做一张，该怎么说好呢。
看看人家高新区后环片区，又是规划方案全球招标，又是规划设计单位“不小心”发布出来的高清效果图，还什么都没干就吊足了大家的胃口。不得不说，自古套路得人心啊！
航空新城——起步蕞早，高度宜居，确定性高
科创北围——产业头部，关键在于能否兑现
湖心新城——似乎还没掌握新城开发的套路
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