珠海拟出新规推进这些地方升级改造！
《珠海市关于深入推进旧厂房升级改造促进实体经济高质量发展的若干意见（公开征求意见稿）》(以下简称《意见》），向社会公开征求意见。
《意见》共计十二条，明确了政策适用范围、总体工作要求及工作原则，并就落实积极推进“工改工”、稳步推进“工改产”、严格控制“工改商”、严格限制“工改居”等提出了具体实施意见。
旧厂房是指2009年12月31日前已建设使用，土地用途为工业用地或仓储用地的工业用房、仓储用房及配套用房。配套用房包括生产服务、行政办公及生活服务设施。
《意见》在总体要求上提出，各区政府（管委会）应强化政府统筹推动作用，落实国土空间规划相关要求，结合自身产业规划特点和区域评估情况，制定“十四五”期间辖区旧厂房更新计划，深入推进旧厂房升级改造，为建设一批承载大项目、大产业、大集群的专业化园区提供有力支撑。
（一）保障“工改工”实施空间。严格控制和保护工业用地控制线，除公共利益外，严格限制线内工业用地调整为其他用途，线内工业园区工业用地应当实施“工改工”。
（二）降低“工改工”门槛。2009年12月31日前已建设使用、国土空间规划用途为工业且确需实施升级改造的现状工业用地，上盖物占地比例不足30%的，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围。拆建范围内已供建设用地的用地面积小于1万平方米的，可实施拆建更新。
（三）鼓励提容增效。“工改工”项目取消容积率上限控制，可结合工业生产需求合理确定容积率、建筑高度及建筑系数上限，并简化“工改工”项目规划调整审批程序，容积率3.0（含）以内的按照详细规划技术修正程序办理，容积率超出3.0的按照详细规划局部调整程序办理。
（四）加大配套支持。“工改工”项目配套用房的用地面积及建筑面积占比可分别提高至15%、30%，提高部分可用于建设宿舍型保障性租赁住房，明确配套用房严禁建设成为商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
（五）放宽产权分割限制。工业用房最高可有50%分割转让，以幢或层为基本单位，最小单元为2000平方米（幢）、500平方米（层），配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，最高可按工业用房实施的比例一并分割、分割转让或抵押，补偿给原权利人的回迁物业（含产业用房、配套用房）不属于政策约束的分割转让情形，分割转让的受让主体仅限于产业链合作伙伴，并限制再次分割和转让。
（六）降低补公负担。“工改工”项目补公用地面积或补公建筑面积按照国土空间详细规划、城市设计、环境保护、消防安全等相关要求确定，取消补公用地不小于3000平方米且不小于已供建设用地面积15%的限制。
（七）鼓励实施连片“工改工”。允许把各工业地块的配套用房集中设置、整体核算计容积率占比。省土地增值税补助专项资金优先安排用于支持用地面积达到10万平方米（按照改造前已供建设用地面积核算）的连片“工改工”项目建设。
（一）合理确定实施区域。仅限于在工业园区范围外划定的区域内实施，并优先安排在横琴新区及一体化新拓展区域、香洲区前山--南屏创新产业走廊及市政府批准的科技创新园区、科技创新重点项目和各区重点产业片区，由各区政府（管委会）提出实施区域方案按程序报市政府审批。
（二）优化开发规模确定方式。项目开发规模按照我市现行城市更新单元规划开发规模测算有关规定执行，取消容积率上限5.0的限制，同时简化“工改产”项目规划调整审批程序，容积率5.0（含）以内的，按照按照详细规划局部调整程序办理。
（三）加大配套扶持。与我市现行新型产业用地相关政策保持一致，“工改产”项目配套用房比例可提高至30%，在保障项目产业用房不低于项目总计容建筑面积50%的前提下，可以配置一定比例的商务用地及配套型住宅用地，并可分别独立地块建设，同时明确用地面积及建筑面积的管控要求。
（四）允许分割转让。“工改产”项目产业用房、配套用房和配套型住宅用房的分割转让及受让与我市现行新型产业用地相关政策保持一致，补充明确了补偿给原权利人的回迁物业（含产业用房、配套用房）不属于政策约束的分割转让情形，以及商务用房分割转让的处置。
（五）优化补公要求。已供建设用地面积小于10000平方米的，在符合国土空间详细规划的前提下，允许采取同时核算用地补公和建筑补公的方式落实补公要求，对应补公要求的达成率合计达到100%即可认定为已按政策规定完成补公。
（六）鼓励实施连片“工改产”。允许把各新型产业地块的配套用房集中设置、整体核算计容积率占比，与产业用房同步设计、报批、建设和验收。
《意见》提出，国土空间详细规划用途含商服用地的旧厂房用地，以及2020年8月27日后申请“工改商”的改建、拆建更新项目，必须由政府收购土地使用权后重新进行土地招拍挂，符合以下情形之一的除外：
1.既有临改项目经属地区政府（管委会）同意按照分流处置相关规定办理的；
2.与市政府批准的“工改居”项目一并实施的。
《意见》强调，“工改居”项目必须由政府收购土地使用权后进行土地招拍挂，符合以下情形之一且经市政府批准的除外：
1.经政府相关部门首次核算，承担联动补公项目建设成本达10亿元（含）以上的；
2.全部用于建设保障性住房（含人才住房）的。
（一）“工改工”“工改产”项目产权补偿标准：“工改工”“工改产”项目采取产权补偿方式的，相应补偿给原权利人的工业用房或产业用房、配套用房按原有合法建筑面积的1.1倍核算。配套用房可以按1:1比例调换为工业用房或产业用房，但工业用房或产业用房不得调换为配套用房。
（二）“工改工”“工改产”项目货币补偿标准：“工改工”“工改产”项目采取货币补偿方式的，补偿标准按照我市及各区有关土地收购补偿规定执行。
（三）“工改商”“工改居”项目补偿方式及补偿标准：“工改商”“工改居”项目应采取货币补偿方式，补偿标准按照市政府有关土地收购补偿规定执行。
一是完善园区配套服务，允许将园区范围内的市政和交通基础设施、公共服务设施纳入补公项目，与园区周边的拆建更新项目联动，由拆建更新项目实施主体承担建设；
二是加大园区标准厂房供给，鼓励园区周边的拆建更新项目投资建设标准厂房，建成后产权移交予政府，并给予相应容积率奖励。
珠海市香洲区九洲大道中2002号2号楼306室（邮编519015）
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优化我市城市空间结构和产业布局，
素材综合自珠海市自然资源局、珠海政府网
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