珠海市自然资源局《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》及政策解读（解决投资房产土地到期的问题）
珠海市自然资源局关于印发《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》的通知横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》业经市人民政府同意，现予以印发，请遵照执行。实施过程中遇到问题，请径向我局反映。
根据有关法律法规规定，结合我市土地管理实际，现对土地出让年限重新起算问题，制定规范意见如下：
一、依据相关规定，应当调整土地出让年限的，按以下办法处理（一）划拨土地使用权经批准转让或改为出让的，按依法受理补缴地价申请时点的地价管理规定补交地价款，补交时不扣除原已交地价的，则土地出让年限自批准之日起重新起算；要求扣除原已交地价的，则土地出让年限自批准取得原划拨土地使用权之日起算。
（二）经市政府批准置换调整用地的，置换调整后用地的土地出让年限起算时间不变。
二、由用地单位申请，经批准重新起算土地出让年限的，按以下办法处理（一）整合用地的处理
对于相邻用地经批准整合成为一宗用地统一开发建设的，当原相邻用地的土地出让年限起算时间不一致时，可以按以下两种方式之一处理：
1.用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按依法受理补缴地价申请时点的土地使用权出让地价评估价格，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间。
2.若用地单位不补缴地价的，则以原合宗前各用地中最早的土地出让年限起算时间作为新宗地的统一土地出让年限起算时间；或根据原合宗前各用地的用地面积（或建筑面积）、原起算时间取加权平均值（具体计算方式见附件），作为新宗地的统一土地出让年限起算时间。
1.因政府延迟交付出让土地的，在政府交付土地的一年内申请，延迟交付土地的时间可通过签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。
2.因强制性调整规划停止建设的项目用地（用地单位或个人原因申请修改规划条件的除外），由用地单位提出申请，并提供相应答复文件或政府公告，停止建设日期至政府强制性调整规划消除之间的期限，可通过签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。
三、城市更新项目（含烂尾楼）另有规定的，按其规定执行。
四、本意见由珠海市自然资源局负责解释，自2021年6月17日起施行，有效期至2026年6月16日。
附件：土地出让年限加权平均计算方法
假设有n个用地合并为一宗用地，用地面积(或建筑面积)分别为S1，S2，…，Sn ，各用地所占的比例分别为A1，A2，…，An(其中A1+A2+…+An=100%)，各用地的土地出让年限为t1,t2,…,tn、剩余的土地出让年限分别为T1，T2，…，Tn，则平均的土地出让年限为：
起计时点距现计算时点的时间差为：
1、如同一用地存在多种功能，则用地的土地出让年限及剩余的土地出让年限，按各功能所占比例取加权平均值。
2、一年按365天计，每年2月按28天计。
某公司，拟将其名下三宗用地整合开发建设，因取得用地的时间不同，现需将该三宗用地统一土地出让年限起算时间。用地一，土地出让年限起算时间为1999年2月20日，面积为20000平方米，功能为商业10％、办公20％、酒店20％、住宅50％；用地二，土地出让年限起算时间为2004年8月18日，面积为30000平方米，功能为酒店；用地三，土地出让年限起算时间为2007年12月10日，面积为50000平方米，功能为住宅。
土地出让年限t2为：t2＝50年
土地出让年限t3为：t3＝70年
剩余的土地出让年限T3为：T3＝70-1.9753＝68.0247 年4、以用地面积为权数，各用地所占的比例（权重）为：
综上所述，三宗用地的统一土地出让年限起计时间为：2005年3月10日。
为全面梳理完善我市土地项目在取得后改变土地取得方式、土地性质、用地位置以及土地合宗等可能造成的土地年限调整问题，经市政府批准，原市国土资源局印发了《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》（珠国土字〔2017〕59号，以下简称原《意见》）。原《意见》是2017年落实原国家土地督察广州局2015年对我市例行督察提出的整改要求和依据我市工作实际修订形成，是对我市原有的土地出让年限重新起算政策的进一步细化补充和规范整合，且在施行以来对我市土地出让年限的管理工作给予了有效指导，现原《意见》已过施行有效期，且其中涉及的部分地价标准已变更，为使今后土地出让年限调整工作继续规范运行，确保我市土地使用管理工作的顺利开展，原《意见》应修订后继续印发施行。
（一）《珠海经济特区土地管理条例》
（二）《珠海市国有建设用地地价管理规定》（珠府[2019]61号）（三）《珠海市人民政府办公室关于变更国有建设用地使用权出让价款计收方式的通知》（珠府办〔2020〕11号）（四）《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字[2017]2号）（五）《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府[2010]44号）三、主要内容
《意见》共分四部分，主要内容如下：
第一部分为依据规定调整土地出让年限的处理情形，包括划拨土地使用权经批准转让或改为出让和经批准置换调整用地的相应情形。
第二部分为依据申请调整土地出让年限的处理情形，包括了整合用地和政府管理控制影响的处理。一是整合用地按是否补缴地价对统一土地出让年限起算时间作出区分处理；二是明确可调整土地出让年限的政府管理控制影响具体情形为政府延迟交地和强制性调整规划影响。
第三部分为适用的例外情形，即城市更新项目（含烂尾楼）按其已有规定执行。
第四部分为附则，包括解释权、生效日期等。
与原《意见》相比，本次《意见》修订变更的地方主要包括以下内容：
（一）变更了调整土地出让年限用地的地价计收标准。
根据《珠海市人民政府办公室关于变更国有建设用地使用权出让价款计收方式的通知》（珠府办〔2020〕11号），《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定（试行）的通知》（珠府办[2012]47号）已废止，我市已停止使用国有建设用地使用权评估市场价格，并以土地使用权出让地价评估价格替代；且省厅《关于对有关地价政策措施开展评估整改的函》（粤自然资办函[2020]121号）已要求我局对有关按基准地价作为计收标准的政策进行评估整改，我市也即将启动有关政策的修订整改，故在有关政策修订未完成前，将第一条第（一）项涉及地价部分修订概括为原则性意见：“划拨土地使用权经批准转让或改为出让的，按依法受理补缴地价申请时点的地价管理规定补交地价款”。
（二）删除了珠海保税区、洪湾商贸物流中心等转型项目土地使用年限规定。
《珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）转型项目审批管理办法》（珠保〔2015〕57号）、《珠海市香洲区洪湾商贸物流中心范围企业转型项目审批实施意见》（珠香府〔2015〕108号）均已过施行有效期限，且根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字[2017]2号），对于已划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的（按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外），由市、县人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应。
因此，本次修订将原意见第一条第（三）项“珠海保税区、洪湾商贸物流中心等转型项目土地使用年限起算按已经市政府批准的审批办法规定执行。”的规定予以删除。
（三）细化了整合用地统一土地出让年限起算时间的地价计收标准。
根据《珠海市国有建设用地地价管理规定》（珠府[2019]61号）关于土地使用权出让地价评估价格的适用范围，将原意见第二条第（一）项“用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按照受理补缴地价时的地价管理规定的地价标准年平均值，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间”中涉及的地价计收问题进一步明确为“用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按依法受理补缴地价申请时点的土地使用权出让地价评估价格，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间。”。
（四）明确了《意见》的适用范围、解释部门、施行时间和有效期限。
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