横琴的发展规划（介绍+剖析）
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原标题：横琴的发展规划（介绍+剖析）
横琴岛，面积106平方公里，珠海第一大岛屿，与澳门三岛隔河相望，是珠海为发展保留至今最为完整的岛屿。之前，横琴岛一直处于有待开发的状态，但是特殊的地理位置使他一再受到国家政F的重视。追溯横琴开发的历史，从1992年横琴岛被广东省定为扩大对外开发的四个重点开发区之一，到2009年8月14日国务院正式批准通过《横琴总体发展规划（2009-2020）》（以下简称《规划》），使横琴新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后第三个由国务院批准的国家TOP级新区，并由此上升为国家战略和国家行为，这期间由于开发主体、定位和思路存在诸多变化、争议和博弈，发展规划经历了多轮调整与变化，最终含苞盛开（本文章末尾处附带博主个人对珠海买房的分析，原创不易，希望能够帮助到大家买房！）。
如今，横琴被正式带入了历史发展的重要时刻。珠海在两会期间，也为横琴新区定下了未来5年的发展目标，描绘出一幅美好的蓝图。
“力争到2025年，横琴及周边区域地区生产总值达到1500-1800亿元，约占珠海市经济总量的25%-30%（目前约15%），人口规模超过20万，在横琴居住、就业的澳门居民将增至3-5万人，在横琴注册和经营的澳资企业将增至1.5万家左右，为继续推进珠海市‘二次创业’加快发展、促进澳门产业多元发展和助力澳门主动融入国家发展大局作出新的更大贡献。”
为了实现这个目标，政F对此作出了很多重要力量。如促进粤澳跨境金融合作，重要交通建设，让澳门居民融合珠海的生活之中，横琴新区扩容。
截至2020年末，横琴全区金融企业共5520家，注册资本10757.21万亿，金融业增加值140.46亿元，占全区地区生产总值的30%。
珠海“十四五”规划明确提出“加快建设粤澳跨境金融合作（珠海）示范区，支持配合澳门建设证券市场、绿色金融平台、中葡金融服务平台等。提升跨境投融资便利化水平，支持配合澳门发展财富管理等现代金融业务”。
横琴粤澳深度合作区，作为粤港澳大湾区发展脉络中的重要一脉，其金融创新与融合也迎来新的发展空间。作为资金运作的重要一环，横琴新区做的很好。这个岛上的区域，尤其是金融岛聚集了不少重要公司的总部。要知道，横琴新区的土地极其稀缺，可开发可利用的土地很少。所以横琴新区，尤其是金融岛上的住宅，深受高圈层人士的欢迎。能买入一方住宅，更是赏尽两岸都市繁华。
珠海至肇庆高铁珠海至江门段（续建），线公里，全线座车站。其中江门市境内14.387公里，珠海市境内29.965公里。总投资177.47亿元，今年先开段瓦子佬隧道和路基工程等。
珠海市区至珠海机场城际，横琴至珠海机场段（续建），计划2023年建成通车。今年计划路基、桥梁和隧道主体及附属工程全部完成；无砟道床全部完成；四电工程（含通信信号和电力工程）完成70%；房建工程珠海站车站主体完成80%，井湾站和三灶东站车站装修和出入口等附属工程全部完成。
交通建设，主导着一个区域乃至城市的经济命脉。交通先行，进行影响产业发展和房产市场。我们之所以看好横琴的楼市，其中一个重要原因就是，这里有完善的交通网络。从这里通往湾区各个城市，都可实现1小时生活圈。前往香港、澳门、深圳、广州这些地方，更是半小时内通达。
近年来，随着粤港澳大湾区建设的顺利推进，横琴粤澳深度合作区挂牌运作，珠澳居民同城生活越发便利，尤其是2019年珠海全国率先开展常住横琴的澳门居民参加珠海医保以来，越来越多的澳门居民选择到珠海看病就医。据统计，2021年度，珠海各级医疗机构共为约18万人次澳门居民提供医疗就诊服务。
2019年7月1日起，珠海正式推出“常住横琴的澳门居民参加珠海基本医疗保险”的试点，凡在横琴居住并办理了港澳台居民居住证的澳门居民，均可在珠海市社会保险经办机构办理参保。这是珠海市支持粤港澳大湾区建设发展、促进两地民生融合的一项重大创新改革举措。
今年年初，《珠海市全面深化改革2022年工作要点》正式印发。根据部署，珠海将制定支持港澳青年来珠就业创业若干政策措施，推动外籍人员、会展文旅等行业人员便利入出横琴粤澳深度合作区。
要点提出，要深化协同联动，全力支持服务横琴粤澳深度合作区建设。据悉，珠海将加快筹建鹤洲新区，争取横琴自贸片区扩容至鹤洲一体化区域及空港、海港等区域；制定支持港澳青年来珠就业创业若干政策措施，推动建立珠琴澳人才工作高水平协同发展机制。
这么多年来，珠海一直把横琴扩容作为重点。之前十四五规划里面提出来，要把横琴周边一体化区域、鹤洲南区域以及珠海西部地区作为支持澳门经济适度多元发展的拓展区域，为珠澳合作长远发展预留广阔空间。这个政策利好，辐射到珠海市内的周边区域，将来连带着金湾区也有机会承接澳门外溢的资源，可以说一大片区域的房产市场将会有利好的出现。
让博主根据现象看规律，根据规律看本质，根据本质讲对策，为您把思路给捋直了吧！
珠海买房，主要看你考虑那个版块，购房的需求是自己住还是投资。珠海的房产投资首选横琴→金湾唐家半岛(深珠合作示范区)十字门+新香洲→滨海商务区→香洲→斗门湖心新城平沙新城。
就拿唐家北站来说，唐家北站的房子要看哪一个开发商，哪一个位置的。因为唐家湾也分几个板块，后期发展最好的板块肯定是唐家半岛和深珠合作示范区也就是后环片区的。北站片区的板块虽说和不大但是都是以工业园区为主，你有没有发现，北站旁边没有高端小区并且都是刚需产品为主的，也就是说唐家湾的高端收入群体不会选择在北围片区居住生活，因为没有很好的环境，教育和商业支撑，出了家门口是工业园转个弯还是工业园。
珠海人民特别做房产的，都在说南横琴、北唐家。其实博主也觉得这句话没错的，还有在炒的深珠通道。当然唐家湾分五个板块，并不是每个版块都是优质区域，也不是每个楼盘都是核芯资产的。
博主举个例子，深珠通道就像2016年的深中通道一样。前期都是炒， 但是有一个问题你要搞明白。
那就是，那就是深珠通道是没有动工的，中山当时抄深中是已经动工的，。国家在十四五规划纲要中提出是所有战略规划并没有说要动工。说的是:力争在十四五末期，也就是2025年之前争取立项。
不过珠海确实为了深珠通道做了很多努力，后环片区就是深珠合作示范区，就是特意为了深珠通道，深珠融合特意打造的。
近些日子，很多购房者关注了北站宝龙城的房子，但其实博主并不是十分建议选择，中山宝龙城停工半年的很多人都不晓得，这个市场背景下，虽说近期市场开
始火热预热，但是我依然不建议客户选择踩红线的开发商，风险太大，一个家庭正常来说一辈子买不了几套房子的，所以尽可能的选择靠谱的开发商加优质的地段。
如果说咱们抛开这个宝龙城停工的这个事情来说，就单单说这个北站宝龙城，它这个楼盘首先楼盘是比较小的，因为只有五栋，然后最主要最主要的问题就是它在这个北站的旁边，距离这个北站的这个距离,也就五六十米，六七十米的距离。所以他的噪音是非常大污染也会比较严重的。
当然博主这样说，并不是说我不看好唐家湾这边，我只是不看好这个北站宝龙城这个楼盘而已，就并不说是对唐家湾印象不好,唐家湾它的一个发展，而且它的一个后发力的阶段，其实是比较猛的，但如果说假如博主一定要在唐家湾这个科创北围这个板块儿来选择的话呢，我可能会选择华润，这个楼盘，第一个它距离这个唐家北站，是比较近的。开车导航的距离大概也就是在五六百米，然后北站宝龙城的距离也就是在100多米这样子，其实他们两个的距离都差不多，也就是说在交通对等的情况下，我建议是选择这个华润的。
第一个它的品牌的问题，华润是国企，而且四大财团的之首的。
另外一个华润的这个户型跟这个北站宝龙城的户型其实是天壤之别的。比如说这个北站宝龙城它的户型是60多的，70多, 80多这种，但是这个华润的户型是89的起步的，再大一点90多，100多，也就是说，它是完全符合正常人一家三口居住的，那如果是宝龙城这一块，你可能如果后期你就纯投资，你压根儿不会考虑说是你过来住，但是你要考虑一个问题，如果说你是考虑投资的。那么你后期你往外卖的时候，接手你这个房子的人，是谁，他肯定是过来自己住的，自己住的就是在现在这个社会三胎都开放了，咱不说三胎，就说一胎吧，就正常的一家三口居住的话，他不可能会选择一个两房的出租型，但是自己住的话，最起码都是三房起步。
另一个，投资有几个问题点是要考虑的，第一个投资的成本，还有一个就是投资周期，投资回Bao率,这个都要考虑在里面的。如果说就现在,其实这个阶段已经不是，就是七八年前的时候，你买房闭着眼买，买哪里都可以，都能赚的。你现在如果说不是核芯地段的优质资产的话,你可能就因为错一条街或者错一个路口，你价格等到后期，三五年以后，你的价格可能就会差个三五千,甚至差个万儿8000的都有。
就整个珠海而言，珠海买房的顺序依次排列，投资首选横琴→金湾唐家半岛(深珠合作示范区)十字门+新香洲→滨海商务区→香洲→斗门湖心新城平沙新城。
就拿金湾和唐家来说。其实短期看来就看配套的话是金湾会好。但是如说过是投资的话，并且投资的周期大概在10年左右的话，科创北围是一个比金湾更好的选择。为什么说我要把金湾放前面，是因为现阶段金湾的配套是比较完善且集中的。
而北围的话，确实需要周期来实现这些配套，比如商业中心，学校，医院等等这些老百姓居住生活都用得到的配套。如果说投资周期想更久远的话，又要回头看金湾，但是这个周期要去到10-20年了，为什么呢，因为金湾航空新城和科创北围的产业是有很大差异的。
北围现在都看得到的经济，后期也会这样，至少是按照这个路线去走。但是金湾的几个产业都是国家新兴产业，政F大力扶持的产业，所以金湾的后发力我觉
得有可能会超过北围。当然这个是十多二十年以后的事情，这个是我个人见解。
再说说横琴，横琴的土地面积是106.46平方公里，可开发的土地面积只有30％，有大约70％都是绿地或者河景，不可开发。
所以可开发面积只有28平方公里。住宅在这28平方公里上面值占比8％。总体量大概25000套。其中400套是澳门新街坊的住宅，只卖给在横琴工作的澳门人口，2000套是人才房，全国引进的高精尖人才配建房，所以可以供给给大陆港澳和全球购买的住宅数量大概只有19000套。这也是住宅产品在横琴的稀缺性有多高。
现在横琴的一个房价均价5万到7万左右一个平方，然后航空新城，现在的均价大概是两万五到三万多的价格区间，而且基本上都是带装修，横琴上面卖的还都是毛坯，五到7万都是毛坯。那么在去年，金湾这边儿跟横琴通了一个叫洪鹤大桥，全长9.6公里，从金湾这个洪鹤大桥开车,也就是从金湾航空新城任何一个项目开车到横琴。大概是15到17分钟，然后在明年年底会有另外一条通车是金海大桥，金海大桥也是从横琴到这个金湾到滨海商务区的，它是一个公铁两用的桥，后期可以坐高铁直接到横琴，一站到横琴，两站到长隆，可以想一下横琴上面不是所有人都买得起横琴房子。
就像现在不是所有的深圳人都买得起深圳的房子一样，为什么深圳人都喜欢去那个去东莞或者说去中山买房，因为深圳的房价已经不是每个普通老百姓能接受的起的，但当然现在珠海横琴的这个地方，可能很多人她也买得起，但并不是买得起的人都会在横琴上面工作，在横琴上面工作的人，可能有一大半,甚至80%的
人都是买不起横琴房子的，那么那么，他们需要在这边居住生活。需要，孩子需要上学，父母需要在这边养老，他们在哪里买房呢?就只能在横琴以外，比如说
十字门或者是金湾，就只有这两个地方，是他们选择的十字门，现在这个均价大概是在三万五到4万多的价格区间，跟金湾的价格也差了一万多，但是这个距
离虽然说确实跟这个十字门对比，它会远一点，因为去十字门的话，从横琴开车的话就挨着的，开车的话可能也就是四五分钟，五六分钟就直接跨界了，然
后回到金湾需要15分钟，如果说堵车的线分钟已经是最远最远的一个距离，如果说开车开快点儿，15分钟以内就可以直接到，但是你享受的配套是完全不一样的，你可以在横琴上班，但是你在金湾可以生活居住的很好，你的父母，你的孩子在这边都可以生活的很好，你在横琴是买不到房子，因为没有那个经济能力，中国的这个二八定律是很现实的，永远是金字塔顶顶尖的人才能享受最好的配套的。
综合以上，就是博主大概的总结，如果说在深入的话，到时候可以与博主见面在详细唠唠。 博主自我介绍一下：
关于博主：大湾区资深房地产置业经理，熟悉大湾区各区域的城市规划和发展方向，从业8年，经验丰富，善于归纳总结事物各部分之间内在的、本质的必然的联系。可以针对不同人群制定相应的置业计划，为置业者做到物业升值最大化。或许是大湾区最懂分析的房地产顾问，免费提供咨询，一次免费带你看房，或者另你购买物业增值百万。请添加微信a766751和我沟通，解决您置业的困惑！
结语：2009年伊始，横琴奏响了加速发展的号角，从“横琴新区”到“横琴自贸片区”，再到横琴粤澳深合区，十余年间，横琴实现了城市、经济、民生发展的华丽蝶变，成为了全国最开放的经济区域之一，也成为了粤港澳大湾区经济发展的新引擎。我们作为普通市民，除了目睹着横琴的这一番蜕变与未来，选择置业也是分享区域繁华的一种途径。横琴还有很多个十年，所以这里的房子成长空间也大，值得入手。
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