土地余额不足……珠海香洲为地所困传统增长方式能走多远？
文/羊城晚报全媒体记者 林丹 吴国颂 郑达
近1500家企业外迁，这给珠海香洲区敲响了警钟。香洲目前面临的发展瓶颈中，土地受限是一个重要因素。
珠海市2021年度国有建设用地供应计划近日发布，香洲区计划供应土地253.1844公顷，金湾区的这一数字为610.3547公顷，斗门区的这一数字为394.6778公顷。香洲区的土地供应中，工矿仓储用地仅有10.36666公顷，为全市蕞低。这从一个侧面反映出香洲的土地现状。
今年年初，香洲区委书记颜洪在区委九届十六次全会上直言：香洲区的经济发展过于依赖土地财政。从过去依靠区位优势，依靠土地开发资源，到现在面临空间载体制约，香洲的传统发展方式还能走多远？
珠海经济特区从香洲起步，当斗门还是“农业大县”时，香洲区已率先开始了工业化进程。荒地变宝地，南山工业区、香洲北工业区、香洲科技工业区等等，都是当年香洲工业发展的集聚地。佳能、日本兄弟、藤仓、松下、马自达等外资企业先后进驻香洲。如今珠海规模以上企业，不少是从香洲区成长起来的。
享尽改革开放天时地利的香洲区，也蕞早开启了城市化进程。由于香洲是珠海的行政中心、主城区，人口密集，配套较为完善，故而房地产“一路快跑”，土地价格水涨船高，成为当地经济的重要推力。
这些年房地产对香洲区的贡献有多大，或可通过一组数据窥见。2018年，香洲区固定资产投资增长19.5%，达513.17亿元，其中房地产开发投资250.33亿元，增长31.6%。
2019年，香洲区完成固定资产投资505.76亿元，虽然同比下降了1.4%，但房地产开发投资278.48亿元，增长11.2%。这一年，香洲区商品房住宅投资178.52亿元，增长了59.2%；办公楼投资44.92亿元，增长了77.4%。
2020年虽受疫情影响，但香洲区累计完成固定资产投资同比增长20%，达到600.01亿元。从投资领域看，当年工业投资增长8.6%，而房地产开发投资增长达25.6%。
房地产的发展，给香洲区带来的一个直观影响便是税收。2018年，香洲区全年一般公共预算收入38.30亿元，房产税2.19亿元，增长3.6%；2019年，香洲区全年一般公共预算收入41.1亿元，房产税2.32亿元，增长6.2%，增幅蕞大。
香洲的行政区划面积为555.29平方公里，排除横琴新区、高新区、万山区、保税区等功能区，实际管辖面积303.75平方公里。
实体经济是一个地区的重要支撑。当产业更新迭代，可以释放更大能量时，香洲区却遇到尴尬：经过多年的开发，已经鲜有产业用地可以支撑。卖地虽然“来钱快”，但香洲可出售的土地已捉襟见肘。
羊城晚报全媒体记者对今年以来珠海市国有建设用地使用权网上挂牌出让信息统计发现，截至3月24日，香洲区挂牌出让的总数仅有3宗（另有一宗终止挂牌出让），而斗门区则多达9宗。目前，珠海香洲区唯一可开发的成规模连片土地仅剩下三溪科创小镇。
土地紧缺的后果显而易见：企业选择落户地时，土地不是香洲的优势；本土企业做大做强时，土地限制了发展空间；希望房地产再推财政一把时，“余粮”已不足……
那些当年支撑香洲产业发展的工业区、工业园如今怎样？羊城晚报全媒体记者近日走访了香洲科技工业区、香洲北工业区。
“香洲区科技工业区”的招牌虽然还安装在工业区入口，但招牌上方后来添加的“二手车一条街”字样更引人注目。进入工业区后记者发现，“二手车一条街”确实更符合这里的现状：陈旧的厂房已听不到机器运作声，一些厂房改为了宿舍，而许多厂房的一楼如今开着二手车店铺，不少待售的车辆停在路边。
“香洲科技工业区更新办公室”就设置在其中一栋厂房。这个工业区要升级改造？一家卖二手车的老板告诉记者，没有听说这回事。“现在大家都在这里买卖二手车，已经有了聚集效应，修车、洗车、过户、抵押都可以在这里完成。”
另一个工业区——香洲北工业区则地处香洲绝佳位置，一幢幢六七层的厂房是当年香洲工业的见证。记者转了一圈发现，里面的厂房只有少量用于生产作业，好些厂房处于闲置状态。在其中一幢厂房内记者看到，一楼已成为废品回收站，废旧物品堆满一地。回收站的老板告诉羊城晚报全媒体记者，他所在的这栋厂房，楼上已空置了好几层。在他的带领下，记者得以进入楼内。沿着楼梯记者看见，里面的厂房保留着原有简单装修。
业内人士告诉记者，这些工业区的标准厂房仍符合不少现代化企业的需求，但厂房面积小、陈旧、配套不足。这里的租金维持在每月30元/平方米，对不少企业来说，压力不小，所以企业另觅去处。
早在2017年，香洲区就出台政策，计划对香洲约600万平方米旧工业区进行升级改造，包括鼓励“工改工”“工改产”，提高开发强度，严限“工改商”“工改居”等，力求整合工业区布局，完善工业区功能配套，为新动能腾出发展空间。
客观来说，香洲在整合用地资源方面做了不少努力，比如2011年3月动工建设的富华里项目，便是在兰埔工业区的基础上改造，如今成为珠海主要商圈。但分析人士也指出，近年香洲的旧工业区升级改造有点“负重前行”的味道。而羊城晚报全媒体记者探访的两个工业区的现状，或许也可从侧面窥见一些细节。
香洲虽然已是珠海主城区，但要成为未来的核心区，恐怕还须直面“挑战”。珠海市的“十四五”规划将城市新中心放在了横琴、保税区、洪湾片区一体化区域，金湾区、斗门区则建设交通产业中心，与此同时引导产业项目、重大基础设施、公共服务向西部地区布局……
在今年珠海香洲区两会上，香洲区区长刘齐英指出：香洲区依赖“三旧”改造等地价收入维持财政收支平衡将难以为继。近日，他在香洲区创新驱动发展大会上说，香洲“前有标兵、后有追兵”，如再不奋起突围，很可能落入“老城区”困境。
但受限于土地等资源，香洲区产业发展的突破点又在哪？(更多新闻资讯，请关注羊城派
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