商住房出路來了？深圳：存量商辦可“變身”保租房
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近日，深圳市住房建設局印發《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》（簡稱《工作指引》），明確指出下列社會存量房屋可以籌集作為保障性租賃住房:住宅；商務公寓；產業園區配套宿舍；商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋；城中村房屋；其他社會存量房屋。
值得注意的是，《工作指引》還指出，住房主管部門、保障性住房專營機構及其他市場主體可以通過租賃、合作經營社會存量房屋或者購買市場商品房等形式收儲房源。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在5月26日接受《華夏時報》記者採訪時表示，對深圳樓市來講的話，這個政策主要的目的是把一些存量專案盤活起來，像深圳工業上樓，騰出一大片工業廠房，而前期大量建設商業辦公的專案，又導致大批的住宅空置。
“對樓市真正利好的影響，我覺得是（這個政策）讓新市民能夠安頓下來。未來的話，這些新市民還是會去買房的，先租後買的模式就會真正建立。”李宇嘉說道。
此外，還有業內人士指出，允許購買市場商品房等形式收儲房源，這有利於深圳樓市去庫存，減少空置。
中指研究院數據顯示，截至5月25日，深圳新房住宅庫存407.82萬平米，可售套數為40301萬套。同時，樂有家研究中心數據指出，2023年4月，深圳一手住宅新增預售4896套，面積47.6萬平米，環比下跌超四成。截至4月底，深圳新房住宅庫存404萬平米，去化週期15.3個月，是近12個月的蕞長去化週期。
而在商務公寓方面，數據顯示，4月深圳商務公寓供應大幅上升，供應量約7.05萬平米（預售3個+現售1個），成交量3.91萬平米，環比下跌26.43％，同比上升7.04%；成交均價63448元/平米，環比上升19.34%，同比上升0.52%。
上述數據顯示，深圳存量房屋的庫存壓力愈發凸顯，同時樓市需求出現回落的特徵。此外，深圳人口負增長，也預示著深圳樓市後續需求動力不足。
5月8日，深圳市統計局發佈的《深圳市2022年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2022年，深圳常住人口1766.18萬人。這一規模相較於2021年的1768.16萬人，減少1.98萬人。需要注意的是，這是深圳1979年立市以來人口首次負增長。
李宇嘉指出，這個政策對於在去庫存這個方面作用很小，它主要是盤活存量專案。同時，對樓市真正利好的影響，是讓新市民能夠安頓下來。未來這些新市民還是會去買房的，先租後買的模式就會真正建立，而新市民在深圳紮根下來以後，未來是樓市的支撐力量。
國家高端智庫研究員宋丁也於5月26日向記者表示，“社會各界方方面面都參與到這個保障性租賃住房的改建、擴建，有助於化解目前多種物業所存在的空置率問題，如商務公寓、商務產品等，減弱了它們的空置率，使這些專案能夠重新啟動使用。在這點上，我認為有非常明確的積極意義。”
同時，宋丁也指出，深圳推出這個政策是在和國家政策接軌。“前段時間，深圳市住房保障體系取消人才房、安居型商品房，將這兩者納入共有產權住房中去。另外，深圳加大了租賃住房的比例。所以說，整個（住房保障體系）大的方向是和國家接軌。”宋丁說。
2021年7月，國務院辦公廳發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），明確指出，對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房。
值得注意的是，就在深圳5月19日發佈上述《工作指引》的4天後，即5月23日，海口市住建局發佈了《關於公開徵集保障性租賃住房專案的公告》，並指出，即日起至9月30日面向社會公開徵集保障性租賃住房專案，徵集專案類型包括居住存量房屋、非居住存量房屋、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地、集體經營性建設用地。
今年2月，深圳市委、市政府進一步提高了“十四五”規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少於74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套（間）。
值得一提的是，近幾年，深圳在不斷加大保障性住房建設和籌集力度。深圳市住房和建設局相關負責人曾公開介紹說，2022年，全市建設和籌集保障性住房14.2萬套（間），供應分配12萬套（間），超額完成全年任務。2023年，全市計畫建設籌集保障性住房18.5萬套（間），其中保障性租賃住房16萬套（間）。
雖說深圳出臺《工作指引》明確表示社會存量房屋可以籌集作為保障性租賃住房，但是執行起來的難度較大，完成深圳保障性租賃住房任務仍十分艱巨。
“（這個政策）聽起來很理想化，但是執行起來是困難重重。因為我們知道深圳所談到的這麼多的房源，這麼多的個體系統，比如說園區工業宿舍、商務公寓等等，所有的說白了，就是過去閒置的物業經過改造進入到保障房系列裏面。但是從使用來講的話，要去徵集這樣的房屋，要面臨一系列的產權變更問題和法律問題，其中也面臨著很多的技術問題。”宋丁說。
同時，李宇嘉也說道：“（新政策）執行的難度在於這些非居住類的，工業、商業辦公、酒店等規劃和實際用途與住宅不一致，在消防安全上面的話，很難改造，成本比較大，很難獲得消防安全部門的背書。還有就是獲得保租房的身份的話，還得規劃部門要同意，但是規劃部門覺得本來就是商業辦公、工業的（房源）去搞成租賃居住，可能不會配合。另外，市場主體運營這類房源的積極性不高，因為投資回收期太長，這是蕞主要的問題。”
不過，可以預見的是，隨著保障性租賃住房的大量入市，深圳出租房屋的數量將會增加，同時也會影響租金水準。
宋丁表示：“如果深圳將來大規模的建設保障性租賃住房，那保障性租賃住房一定是蕞便宜的（房源），因為要儘量接近普通消費者的租房的需求。所以從全市的平均租金的來講，肯定會降下來。這是一個大的趨勢。”
李宇嘉則稱：“（保障性租賃住房的入市）肯定是有利於降低租金水準，未來（租賃性住房）的供應量很大，把一些原來不是租賃住房的，轉為租賃住房，這樣的話，供應的規模就增加了。那麼肯定會降低（深圳的租金水準），而且近期深圳的租金也開始下降了。”
樂有家門店的成交數據顯示，2022年租賃市場交易量同比下跌28%。行情不好的情況下，不少房東減租吸客，租金73元/平米·月，同比下跌3%。
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