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厂房放租一年难觅“下家”企业主转型做房东

admin8个月前 (09-23)珠海产业信息26

　　记者日前以企业搬迁寻找新厂房的名义，走访了公明办事处部分正在招租的工业园区。在松白公路东周社区路段，一面两层楼高的“好运来科技园招租”广告横幅非常醒目。记者很快约到了房东刘先生。他手里有多套厂房急租，有的空置近一年还没有找到“下家”。目前报价是一楼租金20-28元/平方米不等。2楼以上13-14元/平方米。刘先生说：“只要有诚意，租金好商量。比如顶层8-9楼层，楼高又有点闷热，亏本价9元/平方米。”

　　陈先生是某房地产经纪公司公明片区的厂房专员。他带着记者爬上将石社区某栋5楼，看完空荡荡的厂房仍没有得到承租的满意回复后，仍热情地推介：“还有根竹园的多套厂房代理，那里离南光高速很近，有兴趣可以去看看。”陈先生说，蕞近两年许多小微企业收缩产能，或外迁降低成本，造成了原特区外空置厂房增加，租赁行情清淡。他必须跑得更勤快些，骑电单车在各园区穿梭已习以为常。

　　代理方正科技园的中介经纪人冯先生告诉记者，他手上的一些工业园区厂房如下村、楼村因位置较偏且排污企业集中，出租率相对较低。2008年他入行时，公明多数园区的一楼厂房为17-18元/平方米，现在是20-28元/平方米。由于企业租赁的厂房面积动辄数千平方米，很多小微企业尤其是劳动密集型企业吃不消。只有部分掌握高新技术、产品具有特色的企业，这两年还有较好的发展前景，托他寻找规模化的厂房扩产。

　　记者留意到，多数接访的房东和中介均表现出较为急迫的心态，除“价钱有得谈，宿舍可以配套租”之外，有的甚至来者不拒。比如有中介声称，“楼村一工业区厂房2层1500平方米位置稍偏，但非常适合有污染的行业，如涂料类”;“田寮1000平方米厂房，面向污染、噪音企业招租，房东本地人，可以帮你处理一切问题”;一些园区配套出租的宿舍，50平方米月租600元，“塞”了12个人。

　　厂房租赁业被誉为经济发展的晴雨表。不少深圳原特区外的小微企业主在清淡的租赁市场中体会着经济的阵阵寒意。

　　从事陶瓷制造业近20年的胡先生告诉记者：“10年前，我年营业额做到1000万元，梦里会笑醒;现在每年做到3000万元，都笑不起来，办实业太难了。”胡先生目前租用的厂房面积约1万平方米，月租金15万元。尽管从南山搬到深莞边界，他带着工人们一路“外迁”只不过减缓了租金的上涨幅度：从9元/平方米升至15元/平方米。2014年准备涨至18元/平方米，“房东已经‘打预防针’了”。

　　“企业运营成本高，还体现在人工贵。”胡先生说，“珠三角的薪酬水平已不具备绝对竞争优势，高房价、高物价让企业和外来劳务工都无法适应，现在月薪涨到4500元也留不住一个熟手工人，许多工人只需提前一个月通知便走人。造成许多小微企业是没订单时苦苦找订单，订单多了又怕赶不出货。我上个月刚推掉了两笔欧美的圣诞‘订单’。”

　　利润下降使一些企业主转型做起了“房东”。周先生在公明拥有一栋2000平方米的厂房。他坦言，“今年的订单比往年减少近30%，加上人民币升值导致出口产品的利润都被‘汇率’吃掉了，电子厂的利润已经薄得养活不了工人”。他把工厂迁到了东莞，将深圳的厂房出租赚差价。周先生说，他身边有不少制造企业的小老板在2011年之后缩减生产规模甚至停产，将厂房用来出租。

　　公明于2002年跻身“中国经济百强镇”。长期以来，当地政府对工业用地采取灵活的供应政策，如投资者租、购工业用地可分期付款等，吸引了大批海内外投资者，在深圳九大产业集聚基地中便占据了模具、钟表、内衣三项。一些曾经熙熙攘攘的厂区，如今为何人去楼空，冷冷清清?

　　深圳联合信用管理有限公司连续多年发布的深圳厂房租赁业研究报告显示，深圳目前的厂房总量供大于求。研究认为：深圳是一个以外向型经济为主的城市，厂房租赁市场与工业经济、外贸经济发展高度相关。深圳厂房租赁企业的客户以电子、塑胶、模具等加工类和劳动密集型企业为主。近年来因全球经济持续疲软导致海外订单大幅减少，再加上人民币汇率持续走高、用工和原料成本不断攀升对低微利润的蚕食，许多劳动密集型的传统外向型企业或被淘汰或外迁，对深圳厂房租赁市场造成了巨大冲击。

　　同时，深圳经济正在进行结构转型，高新技术产业将越来越占据主导地位，特别是一些外资企业往往青睐高端工业物业，看重厂房的硬件和配套设施，因此，厂房的更新换代近年来明显加快，配套完善、功能齐全、交通便捷的工业园区厂房普遍受欢迎，不仅租金坚挺，涨幅居前，空置率也低，个别园区还很抢手;那些功能单一，配套不全的老旧厂房则逐渐受到冷落，一些偏僻地段的老厂房甚至降价求租。

　　研究预测，随着深圳旧工业区、旧厂房的改造升级，土地的集约化开发水平提高，深圳厂房租赁企业将会提高竞争力，厂房空置率有望降低。

　　国务院发展研究中心发布的《中国小微企业生存报告(2012)》显示，我国注册登记的小微企业共计1158万家，占目前注册企业数的9成，主要分布在长三角地区、珠三角地区和福建等5个省市。我国小微企业(含个体工商户)吸纳的就业人数超过2亿。成本上升、用工难、融资不易且贵、市场竞争激烈等是小微企业面临的共同难题。

　　2013年，处于盈利状态的小微企业基本为拥有独家产品或者产品技术含量较高，众多的小微企业仍处于微利或亏损状态。根据广东省中小企业服务中心2013年10月公布的数据，对全省2200多家中小企业采样分析，广东中小企业亏损面达到25%。

　　省统计局分析认为，广东民营经济从2010年起进入下行区间，这与全省经济的走势是一致的。广东民营经济主要存在几个问题：一是国内需求持续萎缩，国外需求动力减弱;二是民间投资渠道较为单一，基础性行业投资深度不足;三是民营单位分布在产业层次较低行业，经济效益不高;四是民营企业组织化程度不高。

　　记者从深圳市中小企业服务中心获悉，目前我市各区各相关单位正在落实2013年6月出台的《深圳市关于支持中小微企业健康发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)。以切实营造有利于中小微企业发展的营商环境，进一步发挥中小微企业在推动科技创新、促进战略性新兴产业发展和加快经济结构优化升级等方面的重要作用，推动中小微企业提升发展质量，加快做大做强。

　　《若干措施》包括八个方面内容，包括促进中小微企业转型升级和创新发展、扶持中小微企业做大做强，加大财税和融资支持力度，保障中小微企业发展空间，健全公共服务体系和优化中小微企业服务。具体扶持政策包括设立中小微企业发展基金，健全中小微企业公共服务平台、完善中小企业融资增信与补偿机制。

　　2011年11月，财政部和国家发改委发出通知，决定在未来3年免征小型微型企业22项行政事业性收费，以减轻小型微型企业负担。

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