南财观察丨不搞增量重存量50产业新空间折射珠海“土地财政”转型之变
当产业园区已进入存量时代，产业园区空间建设如何回归“理性”是每个城市的课题。
南方财经全媒体记者梳理前瞻产业园区库数据后发现，目前全国产业园区约7.85万个（不完全统计，下同）。其中，广东作为经济大省，所拥有的产业园区共15659个，数量排名全国头部；江苏、浙江则分别以8648个、7133个，排名第二、第三。聚焦到广东省来看，深圳以4425个的数量领跑全省，广州和东莞分别以2729个和2383个紧随其后，而珠海仅有404个。
翻阅2024年珠海市政府工作报告（简称“报告”），南方财经全媒体记者留意到，与往年的珠海市政府工作报告相比，今年的报告弱化了5.0产业新空间的“增量”，更强调如何将“存量”的5.0产业新空间进行提升，并把“产业空间大整合”作为珠海2024年重点抓好三件大事之一。
北京师范大学中国乡村振兴中心办主任、国土空间规划与不动产研究中心副教授刘权在接受南方财经全媒体记者采访时表示，5.0产业新空间的建设需要注重理性、科学、可持续的发展理念，加强规划和管理，完善配套设施和******，还需要充分了解市场需求，把握产业发展趋势和建设时序。
“空间基础设施建设是头部步，为筑巢引凤打好基础。招商引资是关键。巢筑好了，能不能引来凤凰？建议在持续优化营商环境的基础上，加大招引力度。蕞后是5.0产业空间运营和管理，这是保障，也是检验产业园管理和运营水平。”刘权说。
产业结构优化：工业投资首超房地产投资
珠海的工业投资实现近十五年来首次超过房地产投资，从过去每年300亿元左右提升至近两年每年600亿元左右，占固定资产投资比重从2022年的30.1%提升至2023年的35.8%。
“2023年珠海建设完成1000多万平方米5.0产业用房，这些投资是计算在珠海工业投资中，拉动了珠海工业投资快速增长，加之房地产投资减少，珠海头部次出现工业投资超过房地产投资，这也是珠海产业结构优化的必然路径。”刘权说。
实际上，2023年珠海的土地供应量并不少。
《珠海市2023年度国有建设用地供应宗地表和计划表》显示，珠海今年将供应223宗地块，约1007公顷，涵盖住宅、教育、商业、医疗、产业等用途。其中，工矿仓储等产业用地占总面积的39%。
“珠海之前的土地财政依赖度超过100%，2023年珠海土地出让金仅60多亿元，与实际预算有较大的差距。”刘权告诉南方财经全媒体记者，珠海从“土地财政”向“产业财政”转型是珠海高质量发展的必然要求。
据第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿元，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿元下降了约3万亿元规模。
“近两年来，珠海市大力推进产业用地整备、事权下放和审批流程优化等工作，超前整备了1.7万余亩可直接用于建设的产业熟地，快速供给保障了曜灵时代等一批立柱项目落地。”珠海市自然资源局副局长罗敏透露，目前仍余约8000亩整备用地预计可满足未来2年产业项目用地供给需求，完成了由“项目等地”到“地等项目”的转变。
珠海应通过培育新的经济增长点，大力发展高科技产业，着力培育新产业和新动能，形成新质生产力。
报告亦明确，坚定把握产业发展趋势、聚焦产业升级，抢抓机遇，加快形成新质生产力，构建珠海万亿级现代化产业体系。推动新型储能产业向上游原材料延伸，加快新能源、新材料、集成电路、生物医药与健康、智能装备等重点产业延链补链强链，促进上下游产业集聚；加速建设锂电上游材料产业园、珠海高端电子化学品产业园等等。
刘权表示，随着全球经济的发展，城市的竞争力越来越取决于其产业实力和创新能力。通过向“产业财政”转型，珠海可以提升自身的产业水平和创新能力，增强对优秀企业和人才的吸引力，从而提高城市的整体竞争力。
珠海曾期望让5.0产业新空间成为珠海制造业发展的主战场和蕞大增长点。
2023年，5.0产业新空间建设进展迅速，签约入驻项目269个、协议投资额591亿元，珠海高新区唐家湾园区、斗门富山工业园、香洲三溪科创城等成为入驻热点园区。
据统计，2023年，珠海招商引资签约产业立柱项目37个，已签署落地投资协议项目23个、总投资730.5亿元。5.0产业新空间在建及建成项目54个、总面积超1000万平方米，东部地区招商引资入驻率超八成、西部地区超七成，5.0产业新空间成为粤港澳大湾区招商引资热点载体。
实体经济高质量发展离不开产业空间的支撑。接下来，5.0产业新空间应该怎么建设？
报告明确，持续抓好5.0产业新空间和产业园区建设运营。全面发挥5.0产业新空间“低租金、高标准、规模化、配套全、运营优”五大优势功能，狠抓签约项目入驻投产。政府牵线梳理“链主”企业及上下游资源，开展专项对接、带动全链扩大生产，帮助企业拓展应用场景。聚焦企业成长全周期、产业工人全方位的需求，提供融资孵化、技术转化、住房保障等全链条******。继续实施“园区投入倍增工程”，加强对现有产业园区、企业集聚区的升级改造。
“运营已经成为产业园区的核心，原来珠海更多是强调硬件部分的建设，今年的政府工作报告特别提到了产业园区的建设运营。”广东飞企互联科技股份有限公司董事长史玉洁在接受南方财经全媒体记者采访时表示，园区运营分成基础运营、商业运营和生态运营等三个层面。目前珠海基本上以基础运营和商业运营前两个阶段为主，还没有实现生态运营，产业链还不够全面。
报告还明确，根据市场需求变动状况，把握节奏，继续建设标准化与定制式的5.0产业新空间，加强产业新空间与港澳产业发展的连接，与港珠澳大桥、珠海机场、高栏港、广珠铁路等重大基础设施功能发挥的协同，与城市生活配套******提升的统筹，优化生产空间与生活空间、生态空间的布局，把珠海54个5.0产业新空间与现有的各园区建设成为“工作就是生活、生活就是工作”的粤港澳大湾区“制造业当家”示范园区，推动园区企业、科技人才、产业工人实现“生产有效率、工作有******、生活有乐趣”。
在刘权看来，5.0产业新空间要协同做好“筑、引、服、配”四维度粘性，筑好巢、引得来、******优、配套全。
罗敏亦表示，加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系，对产业空间的量和质都提出了更高要求，必须以问题为导向，推动产业空间大整合，在存量建设用地的土地整备方面下更大功夫，促进“产业、人口、交通”布局与城市格局在更高水平上相协调、相适应。
招商定位清晰：产业空间“一张图”
5.0产业新空间建设是珠海“产业头部”“制造业当家”的重要抓手，也是珠海营商环境优化的重要手段之一，实际上是为了更好地******于产业发展需要。
“空间也在卷，招商也在卷。”史玉洁坦言，原来的珠海5.0产业新空间会出现定位和招商的冲突，通过差异化发展可以形成全市的产业空间的“一张图”。如果把产业空间“一张图”的规划做好，知道哪些空间能够满足真正满足这些企业的要求，可以很好地解决目前产业空间的定位不清晰、招商竞争白热化等问题。
如今，报告对于珠海各区的定位做了更为清晰的安排。
具体来看，东部片区着力拓空间优空间，通过产业新空间建设、“三旧”改造、零碎地块整合等，把香洲区、高新区打造成为粤港澳大湾区超级科创“孵化器”，推动战略性新兴产业和未来产业加快布局、科创企业集群落地、人才高地迅速构建、产业体量快速跃升。
西部片区着力优配套强园区，持续加大园区基础设施投入力度，巩固提升园区要素支撑能力和生产生活配套水平，把金湾区、斗门区打造成为粤港澳大湾区有重要影响力的大型产业集聚区，以大空间、大载体承载大项目、大产业落地，加快产业导入和人口集聚，提升珠海西部地区的能级量级。
鹤洲新区以海洋为重点，推进海洋产业发展、海岛设施提升、海洋开放合作，为珠海打造粤港澳大湾区海洋经济主舞台提供有力支撑。
“5.0产业新空间一定要各区要差异化，今年的政府工作报告非常明确。”珠海方正印刷电路板发展有限公司副总裁兼CHO张伟华告诉南方财经全媒体记者，香洲区和高新区空间土地利用资源有限，需要通过拆旧或把落后产能腾出来做科创孵化器，西部区域还有大片可开发的土地，可以作为引进运营配套企业、有重要影响力的大型产业集聚区。
罗敏表示，现阶段，珠海市正处于从增量发展到存量提升的关键转型期，东部地区交通便利、配套设施完善，发展势头好，但存在新增空间不足、用地低效等问题；西部地区具有较强的产业空间承载能力，但各类用地交织，基础设施、配套设施建设滞后，生活配套与公共交通配套不足；全市较为成熟的产业园区，节约集约利用程度不高，开发强度明显低于同类园区平均水平，地均税收也仅为全省平均水平的1/2。
在刘权看来，珠海东西两岸优势和特色不同，通过将不同的区域定位为不同的产业功能区，可以更好地分配资源和投资，避免同质化竞争和资源浪费，同时更好促进区域间的协同发展。珠海功能定位非常准确，结合功能定位和禀赋优势，制定了5.0产业空间差异化发展路径和规模。
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